Los retrasos e impagos son una constante en las comunidades de vecinos.

Es una de las principales obligaciones que tiene un propietario y sin embargo se incumple de manera sistemática.

Si un propietario/a no dispone de dinero para afrontar su cuota lo mejor que puede hacer es ponerse en contacto con la junta directiva e informar de su situación con una propuesta de pagos lo más específica posible.  

En los demás supuestos, los pasos que la comunidad de propietarios tiene que dar previamente a la reclamación judicial de la deuda mediante el procedimiento monitorio son:

1º.- Aprobación en junta de propietarios del acuerdo de liquidación de la deuda de los vecinos morosos, así como del ejercicio de acciones judiciales tendentes a su reclamación.

2º.- Notificación al vecino moroso del acuerdo de liquidación de la deuda y del acuerdo de su reclamación judicial. Igualmente requerirle para el pago de la deuda en un plazo de 15 días. Aunque el texto de la ley no exige que la notificación se realice de forma fehaciente, es muy recomendable dejar constancia de que la comunidad ha intentado notificarle el acuerdo donde se aprueba la deuda por gastos comunes vía judicial, por lo que es conveniente hacerlo mediante burofax con acuse de recibo o requerimiento notarial. El artículo 21.3 LPH establece que la notificación al deudor podrá hacerse de forma subsidiaria en el tablón de anuncios o lugar visible de la comunidad durante un plazo de, al menos, tres días.

3º.- Si el deudor desatiende el requerimiento de reclamación de la deuda, el secretario (o el administrador) deberá expedir un certificado del acuerdo de deuda donde conste el importe adeudado y su desglose.

Una vez iniciada la reclamación judicial se efectúa una petición inicial de iniciar el procedimiento monitorio que, junto con los documentos certificativos de la deuda, se presentan ante el Juzgado de 1ª instancia del domicilio del deudor o el lugar en que éste pueda ser hallado a efectos de requerirle el pago de la deuda. Se requerirá al deudor para que en el plazo de 20 días pague la deuda correspondiente o se oponga alegando las razones que correspondan.

Si el deudor atiende el requerimiento de pago, una vez que lo acredite se archivarán las actuaciones. 

Si transcurre el plazo sin que haya pagado ni se haya opuesto, significa que reconoce la existencia de la deuda que se reclama. En este supuesto, el Juzgado actuará para que se proceda al cobro, ejecutando si hace falta, embargos de bienes.

Si el deudor presenta escrito de oposición, la comunidad de propietarios puede continuar su reclamación interponiendo Juicio Verbal -si la cuantía es inferior a 6.000 euros-, o Juicio Ordinario –cuando la cuantía es superior a 6.000 euros-, además de solicitar el embargo preventivo de bienes para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas.

La Ley de Enjuiciamiento Civil prevé la posibilidad de reclamar, sin necesidad de abogado/a y procurador/a, a través del Proceso Monitorio, el pago de deudas dinerarias de cualquier importe derivadas del impago de cantidades debidas por la titularidad de bienes inmuebles urbanos en concepto de gastos comunes, siempre que se reúnan los requisitos legalmente previstos y se disponga de los documentos acreditativos que exige este tipo de procedimiento.

Para la presentación de la petición inicial del procedimiento monitorio no será preciso valerse de procurador y abogado. o Si la cantidad reclamada es superior a 2.000 euros, para oponerse al pago de la deuda es preciso contar con la representación de procurador y estar asistido de abogado.

Cuando el deudor no abone la deuda reclamada y se acuda al proceso de ejecución, es necesaria la representación de procurador y la asistencia de abogado si la cantidad reclamada es superior a 2.000 euros. o Cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilizaren los servicios profesionales de abogado y procurador para reclamar las cantidades debidas a la Comunidad, el deudor deberá pagar, con sujeción en todo caso a los límites establecidos en el apartado tercero del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los honorarios y derechos que devenguen ambos por su intervención, tanto si aquél atendiere el requerimiento de pago como si no compareciere ante el tribunal. En los casos en que exista oposición, se seguirán las reglas generales en materia de costas, aunque si el acreedor obtuviere una sentencia totalmente favorable a su pretensión, se deberán incluir en ellas los honorarios del abogado y los derechos del procurador derivados de su intervención, aunque no hubiera sido preceptiva.

En definitiva, se trata de un procedimiento rápido y eficaz si se logra el fin que persigue. Sin embargo, puede verse frenado si una vez superado el procedimiento declarativo y llegados a la ejecución, el deudor o demandado sigue sin abonar la deuda y a pesar de los intentos del juzgado en embargar, no se consigue el fin propuesto.

 Lo deseable sería no acudir a procedimiento alguno y que los propietarios asumieran su obligación como primordial para contribuir a los gastos comunes y no suponer un problema grave para la subsistencia de la comunidad y del mantenimiento en buen estado de la misma. Por el bien de todos.