En los arrendamientos se dan múltiples situaciones que a a veces pueden generar conflictos entre arrendador y arrendatario. Una de ellas es la relativa a las reparaciones
Las pequeñas reparaciones en el arrendamiento de vivienda por el uso ordinario correrán a cargo del inquilino salvo pacto en contra.
La distinción que se puede observar en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es la siguiente:
Serán a cargo del arrendador las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en perfectas condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido.
Serán a cargo del arrendatario las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda.
El Código Civil (art 1255) nos permite tener pactos libres entre las partes contratantes pero eso no quiere decir que en un contrato de arrendamiento podamos fijar cláusulas que si se recurre a los Tribunales la parte que se considera agraviada pueda un juez declararlas nulas.
Un supuesto frecuente es cuando se señala en el contrato que es obligación del inquilino pagar reparaciones que no se consideran “pequeñas” sino que son propias del mantenimiento y conservación de la vivienda que le corresponden al arrendador.
Podemos entender por “pequeñas” reparaciones aquellos gastos que se originan por el uso diario de elementos de la vivienda o del local que se desgastan por su uso y forman parte de la vivienda de manera “secundaria” o “anexa” pero no son estructura de la vivienda como puede ser un muro, una pared, un techo, el suelo, unas tuberías, etc….cuya reparación si será a cuenta del arrendador.
Sin embargo la reparación de un grifo, una persiana, una repisa, etc…serán de cuenta del arrendatario. Por tener una referencia, hasta 140 euros podría considerarse una pequeña reparación. También suele mirarse por los Tribunales que si el inquilino lleva menos de un año aunque sea una pequeña reparación la debe pagar el arrendador y ya si lleva más de un año y es menos de 140 euros la pagará por lo general el arrendatario.
Esta regla se aplica cuando hablamos de un USO NORMAL y que con el tiempo provoca que se desgasten estos elementos. Otra cosa es cuando hablamos de un MAL USO. En ese caso la reparación correrá a cargo del arrendatario ya sea una pequeña reparación o una reparación grande.
Unos ejemplos de mal uso son : Reparaciones de agujeros que el inquilino hizo en las paredes. O el caso de que haya pintado sin autorización del propietario y este no apruebe el resultado, deberá volver a pintar antes de entregar la vivienda. O cuando hace el inquilino arreglos de muebles o utensilios de la vivienda sin autorización del arrendador.
En cuanto a los electrodomésticos (incluimos termo o caldera) serán reparados o sustituidos por el propietario, con la excepción de daños por mal uso.
Es importante regular en la medida de lo posible estas situaciones en el contrato de arrendamiento. Si se establece que la vivienda fue entregada en buenas condiciones, cuando el contrato finaliza, toda deficiencia que no hubiera sido comunicada al propietario corre por cuenta del arrendatario.
En cambio, cuando en el contrato se aclara que el inquilino recibió la vivienda en malas condiciones, al finalizar el contrato los deterioros corresponderá al dueño.
Desde ASFINCA recomendamos que independientemente de las disposiciones legales y contractuales, es importante que el propietario y el inquilino estén en comunicación.
El inquilino debe comunicar al propietario cualquier problema que ocurra en la vivienda en el plazo más breve posible para acometer su reparación. También debe facilitar al arrendador que verifique los daños por si mismo o por técnicos que el designe. Si puede ser, comuníquelo dejando constancia por escrito. Puede ser una prueba muy valiosa para demostrar que como inquilino cumplió con su obligación de avisar. Es conveniente que le explique el tipo de avería o incidente y el posible motivo, aunque sea él el responsable del daño. El propietario siempre tiene que saber qué ha ocurrido en la casa.
Si el arrendador hace caso omiso o demora de forma evidente su actuación, aconsejamos acudir a un abogado para que se demande esta situación ante el juzgado con el fin de rescindir el contrato pidiendo la correspondiente indemnización por los daños y perjuicios ocasionados o para que lo arregle el arrendador de forma inmediata reclamando igualmente una indemnización por los daños ocasionados.
Sólo cuando se produce la comunicación previa al arrendador , puede el arrendatario podría proceder a realizar las reparaciones que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.
No olvidemos que el inquilino tiene que entregar la vivienda en el mismo estado que la recibió, salvo el desgaste propio del uso, y el dueño devolver la fianza recibida si todo está correcto.