EL CARGO DEL PRESIDENTE DE LA COMUNIDAD.
A veces , entre propietarios, surgen cuestiones controvertidas sobre la figura del Presidente de la Comunidad de Propietarios que van desde su elección hasta su responsabilidad.
Con este artículo vamos a exponer algunas cuestiones sobre el particular y de paso intentar aclararlas.
En cuanto a su ELECCIÓN Y NOMBRAMIENTO, se dan situaciones que nos hacen dudar sobre quien puede ocupar el cargo. Este cargo es personal y solo puede ser ocupado por el titular de una propiedad ubicada dentro de la comunidad. ¿y qué ocurre si como propietarios del inmueble figuramos mi pareja y yo? O sea: en el caso de una copropiedad. Pues ocurre que cualquiera de los cónyuges puede ser nombrado presidente. Por otro lado, si por casualidad sale elegida una empresa que sea dueña de uno de los inmuebles, su representante legal deberá ejercer como presidente. Lo que está claro es que como decíamos, es un cargo personal e intransferible. Por lo tanto, no se podrá delegar en otra persona distinta de la que ha sido designada, sin que quepa ningún tipo de documento privado o poder notarial que permita su delegación. La LPH lo regula en el art 13: “es nombrado entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo”. Esto significa que cualquier persona que sea titular de una vivienda en el edificio puede ser presidente de la comunidad de propietarios. De esta definición se exceptúan, el inquilino u otra persona por el simple hecho de ser familiar o conviviente con el titular de la propiedad.
El nombramiento es obligatorio, No obstante existen ciertas justificaciones que acostumbran a dar, los propietarios que desean evadir el cargo de Presidente: Por trabajo. Esta suele ser la más común, Los propietarios exponen que no tienen tiempo para cumplir con todas las responsabilidades de ser presidente, debido a sus compromisos laborales. Por razones de mala salud; Por no saber leer ni escribir; Por edad avanzada. Si bien es cierto, que legalmente no existe un límite fijado de edad permitida, es importante que la persona elegida como representante de la comunidad de vecinos se encuentre bien mental y psicológicamente, para poder tomar las decisiones correctas. Si el propietario reside fuera de la finca esta no es razón legal para eximirle del cargo. Sin embargo, por razones prácticas, siempre es aconsejable que quien ejerza como Presidente resida habitualmente en el inmueble, pudiendo quienes no viven en la comunidad asumir otras funciones, por ejemplo, de Vicepresidente o vocales. Lo más lógico es que cuando el elegido argumente esta serie de “excusas” , los propietarios lo analicen y vean si realmente va a afectar al desempeño del cargo y ser contraproducente para la propia comunidad. Si no es el caso y se considera que si puede desempeñar el cargo, esta persona designada tiene la facultad de solicitar su relevo por la vía judicial dentro del mes siguiente al momento en que haya accedido al cargo. Para ello es preciso alegar razones de peso que el juez tendrá en cuenta y tramitará a través de un procedimiento especial (Juicio de equidad), resolviendo lo que proceda.
Del mismo modo, según se refleja en la ley, también es posible acudir a los juzgados cuando la junta no pueda nombrar a ningún presidente de la comunidad por cualquier motivo.
Para acabar este punto, aclarar que la persona que ostenta el cargo puede haber llegado a la presidencia por voluntad propia, claro que sí. Pero realmente en muy pocas situaciones alguien levanta la mano para proclamar su candidatura. Por eso mismo se instauran los sorteos o los turnos rotatorios, para que así siempre haya alguien que ocupe el puesto sí o sí.
Y no debemos olvidarnos de los cargos de vicepresidentes, que se elegirán mediante el mismo procedimiento que el de presidente. Un puesto que servirá de apoyo para el presidente tal y como lo juzgue conveniente la junta de propietarios, incluso podrán ejercer como sustitutos cuando el otro no pueda desempeñar sus funciones.
OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL PRESIDENTE:
En caso de no contar con un administrador colegiado, será el presidente quien se encargue de las funciones de secretario y administrador. Es cierto que en los estatutos de la comunidad o por acuerdo en la reunión se opte por dividir estas funciones. Desde ASFINCA te recomendamos contratar un administrador de fincas colegiado ya que se encargará de los aspectos legales y otras funciones dejando lo más básico al presidente. De esta forma, la comunidad podrá estar totalmente segura de que las cuentas, contratos de empresa y demás trámites legales están bien hechos.
Convocar al menos una vez al año la Junta Ordinaria de Propietarios. También tendrá que firmar el acta de cada junta. Asimismo, le corresponde convocar las juntas extraordinarias en caso de que se lo soliciten un número determinado de propietarios o en caso de tener que resolver un problema.
Firmar los contratos con otras empresas o autónomos en nombre de la comunidad. Hablamos de contratos con empresas de limpieza, jardinero, conserje…
Ejecutará los acuerdos de la junta de propietarios.
Solicitar el cese de actividades molestas o prohibidas en la comunidad por parte de un propietario.
Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.
Representa legalmente la comunidad en juicios y otras circunstancias.
Si en el ejercicio de sus funciones el presidente se extralimita, o actúa unilateralmente de forma que perjudique los intereses generales de la Comunidad, los propietarios pueden exigir responsabilidad civil con base en el art.1101 del Código civil y en el art.1902 del mismo cuerpo legal y deberá responder de su gestión ante la Junta de propietarios, que es el órgano al que está subordinado.
Esa responsabilidad consistirá, aparte de una remoción del cargo, en una indemnización económica por los daños y perjuicios ocasionados, que será exigible según prevén las normas del mandato.
El presidente de la comunidad únicamente ostenta la representación de la junta de propietarios a través de acuerdos válidos y en los términos de los mismos, por lo que dentro del cumplimiento de sus obligaciones, no puede traspasar los límites del mandato, debe atenerse a las instrucciones de la junta de propietarios. El art.1726 del Código Civil hace al mandatario, al presidente de la comunidad, responsable no solamente del dolo, sino también de la culpa, que deberá estimarse con más o menos rigor por los Tribunales.
No obstante, los actos que el presidente realice tendrán eficacia frente a los terceros con los que haya podido contratar. La extra limitación de funciones del presidente de la comunidad, cuando actúa investido de su cargo, no puede llevar a que la Junta desconozca las obligaciones que aquel contrajera con terceros, por lo que es muy importante actuar con celeridad para evitar reclamaciones o procedimientos judiciales contra la comunidad por este motivo.
En todo momento, en el ejercicio de sus funciones el Presidente debe actuar de forma diligente, con base en los principios de buena fe contractual y no incurriendo en extra limitaciones en la ejecución de acuerdos tomados en Junta. Este principio quizás poco determinado, es fundamental para evitar que se le exijan responsabilidades, y existen maneras de que quede acreditado su cumplimiento. Por ejemplo, trasladando a los profesionales de
la Administración de Fincas las situaciones sobre las que se deba actuar, actuando con probidad, disponiendo de los fondos de la Comunidad de manera responsable y justificada, y dejando constancia de la supervisión que realice de los prestadores de servicios a la Comunidad de Propietarios.
Como representante de la Comunidad de Propietarios, el Presidente es quien tiene potestad para contratar con terceros, por ejemplo la ejecución de obras y servicios necesarios. Como consecuencia de esa potestad, frente a los copropietarios y frente a estos terceros, se genera una responsabilidad. Cabe decir, que pese a ser el encargado de contratar los servicios, la decisión del prestador de los mismos, salvo casos de urgencia y/o extrema necesidad, recae sobre la Junta de Propietarios. El Presidente en estos casos no suele decidir, debe ejecutar los mandatos derivados de los acuerdos de Junta, velando porque se cumplan las instrucciones de la Junta.
La responsabilidad civil del Presidente en el ejercicio de sus funciones es de tipo contractual y, serán de aplicación los artículos 1101, 1902, 1726 y siguientes del Código Civil. Por lo tanto, si como consecuencia de la actuación, por acción u omisión del Presidente, la Comunidad de Propietarios ha sufrido un daño, puede entablarse acciones contra el mismo, pero será necesario convocar y celebrar una Junta con el objeto de aprobar tales actuaciones. Si por el contrario, quien ha sufrido el daño es un particular, éste podrá ejercitar su derecho de forma particular. En ambos casos, es esencial recordar la importancia que tiene la prueba de que el daño se ha producido, y que además haya sido consecuencia de la falta de diligencia en la actuación del Presidente. Como se ha mencionado, el Presidente puede tener responsabilidad por dejación de sus funciones u omisiones, pero es que además, la extra limitación en el ejercicio de las funciones de Presidente puede también acarrear consecuencias penales. En la práctica, los dos tipos penales ante los que mayor número de veces nos encontramos son: la comisión de un delito de apropiación indebida, cuando en perjuicio de la Comunidad, se apropiare para sí o para un tercero de dinero, valores, etc… que hubiera recibido el Presidente en depósito, comisión, o custodia y tuviera la obligación de devolverlos posteriormente. Y además, en los casos en lo que no haya Administrador de la Comunidad y sea el Presidente quien ejerza sus funciones, podría llegar a cometer un delito de Administración desleal al causar un perjuicio al patrimonio de la Comunidad.
Mención especial queremos hacer en relación con las obras de rehabilitación de los edificios. Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, que modifica el art. 17 de la LPH, viene a establecer, de alguna manera, que puede ser responsabilidad de los Presidentes el que las edificaciones se encuentren en perfecta situación de seguridad, habitabilidad, accesibilidad, realizando las pertinentes actuaciones de conservación para estos fines, si durante su periodo de mandato no presenta a la Junta las medidas que en este sentido deben tomarse; y para el caso de discrepancia respecto de la naturaleza de las obras a adoptar, en relación con estos temas, especialmente en relación con las de rehabilitación para seguridad del inmueble, entendemos que el Presidente puede asumir importantes responsabilidades.
Con base en todo lo expuesto, ser Presidente hoy en día de una Comunidad de Propietarios requiere de dedicación y de una preparación y/o asesoramiento destacados. Por ello, cada vez es más la gente reniega del cargo. Cierto es que apoyándose en la profesionalidad de un Administrador de Fincas colegiado que ostente la debida formación, su cargo va a ser más llevadero; pero sin duda, y dada las responsabilidades derivadas del cargo, se producen situaciones cada vez más frecuentes de reclamaciones a los Presidentes de Comunidades. Con el objeto de minimizar el impacto de estas actuaciones y prevenir mayores riesgos y daños para la Comunidad, entendemos importante, en Comunidades con muchos servicios y de gestión compleja, el asesorarse en relación con la posible contratación de una póliza que pudiera cubrir la responsabilidad civil del Presidente.
No hay duda, el Presidente de la Comunidad de Propietarios es fundamental. Sus funciones son esenciales al representar mediante su voluntad individual la auténtica voluntad común, la de la Comunidad de Propietarios, necesario para logar la adecuada convivencia de los copropietarios y preservar la paz vecinal. Todos alguna vez en la vida, salvo que exista alguna de las causas comentadas que pudieran eximirnos por acuerdo de la Junta o por decisión Judicial, seremos Presidentes de nuestra Comunidad, y para ese momento conviene adquirir conocimientos básico del funcionamiento de una comunidad de propietarios, concienciarse, tener paciencia y apoyarse en los profesionales de la Administración de Fincas para hacer más llevadero el cumplimiento cívico de dicho cargo.