EL DESTINO DE LOS LOCALES EN LAS C. PROPIETARIOS
Ante momentos de crisis económica, como el que sin duda estamos viviendo, la posibilidad de cambio, transformación, reconversión, puede ser una solución, o al menos una alternativa, para que, en estos casos, los propietarios puedan tener mayores posibilidades de obtención de ingresos o incluso poder adaptar un local como su vivienda.
No obstante, antes de proceder al cambio es necesario tener en cuenta algunas circunstancias. En primer lugar, habrá de comprobarse el título constitutivo para saber si existe prohibición, TENIENDO EN CUENTA QUE ESTA HA DE SER EXPRESA, sin que pueda deducirse como tal la simple descripción de las propiedades, es decir, si solo existe una relación de las propiedades tales como «la finca se compone de … pisos, … locales«, se deberá entender que se trata de una descripción de las mismas y no de una restricción al libre ejercicio de la propiedad.
De este modo, si no existiese esta limitación, la comunidad no podría oponerse a que, por ejemplo, en una vivienda se pueda instalar un despacho, una clínica o una peluquería, o incluso que un local se transforme en vivienda, todo ello con independencia de las limitaciones administrativas que a estos efectos puedan existir.
Si la comunidad pretendiese llevar a cabo algún tipo de prohibición sería necesario MODIFICAR EL CITADO TITULO CONSTITUTIVO, es decir, requeriría el acuerdo unánime a tenor de lo dispuesto en el art. 17.6 LPH, salvo cuando se trate de prohibir las viviendas turísticas, en cuyo caso bastaría con el acuerdo de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, como señala la regla 12 del citado artículo legal.
Además esta posibilidad legal de cambio debe suponer también la de que el nuevo destino sea efectivo, de tal forma que, como señala esta resolución, el nuevo uso ha de llevar aparejados los derechos reconocidos a esa propiedad, al haberse transformado un local en vivienda y todo ello por supuesto, sin perjuicio, de que, una vez constituido y reconocido ese derecho, la Comunidad de propietarios adopte las disposiciones y acuerdos legalmente exigidos para la debida adecuación jurídica (MODIFICACIÓN DE TITULO O ESTATUTOS).
Podríamos afirmar que convertir local en vivienda conlleva el de obtener los servicios básicos como agua, electricidad, gas y televisión; Conforme a reiterada jurisprudencia, no puede negarse dicho derecho; Por ejemplo, la modificación de un elemento común, en este caso la bajante de aguas fecales, pudiera entenderse implícitamente consentida en la del cambio de uso autorizado de local a vivienda si se demuestra necesaria para adecuar el local al nuevo destino.
La conclusión, por tanto, es que la comunidad debe permitir el uso de elementos y servicios comunes necesarios para este cambio, sin perjuicio de que, en algunas ocasiones, incluso sea necesario modificar la cuota de participación que se fijó de acuerdo con el anterior destino, como señala el art. 5 LPH, de tal modo que habrá de incrementarse la de esa propiedad y disminuir la del resto, entendiendo que estos gastos que se generen serán por cuenta del propietario que ha solicitado el cambio.
Supuesto de transformar un local en vivienda en contra de los estatutos: Esta transformación no es posible, pues afecta a lo que figura en la propia escritura de división horizontal (vivienda o local) y mucho más en este caso donde hay prohibición expresa en los Estatutos, por lo que existe infracción a tenor de lo dispuesto en los arts. 5.3 y 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal. Tampoco se podrán llevar a cabo obras que afecten a elementos comunes, aunque, por ejemplo, creemos que el propietario tiene derecho a conectar con las bajantes generales para instalar un baño, ya vez que cualquier comunero puede hacer uso de los elementos comunes y de la misma forma podrá instalar una cocina siempre que tenga posibilidad de hacer la correcta salida de humos. Son servicios que disponen o pueden tener locales y viviendas. Por lo expuesto si la Junta de Propietarios no otorga la autorización por unanimidad, el propietario no podrá llevar a cabo la transformación solicitada. Si el mismo hace caso omiso a esta prohibición, la Comunidad deberá proceder judicialmente a través del juicio ordinario, conforme previene el art. 249.1.8 de la LEC.
EJEMPLOS SACADOS DE JURISPRUDENCIA: Por ejemplo, la cláusula que prohíbe instalar industrias, comercios, colegios, hostales, pensiones semejantes, no puede hacerse extensiva al destino de oficina. Otro ejemplo es que se permite la instalación de una clínica dental cuando la prohibición era la de clínica que implique hospitalización de enfermos.
CONCLUSIONES:
En caso de adoptarse las modificaciones interesadas, nunca pueden tener efectos retroactivos.
Una vez producido el cambio ¿genera nuevos derechos y obligaciones a los propietarios? Imaginemos los locales que se convierten en vivienda. En el supuesto en el que el propietario transforme su local comercial en vivienda debe tener reconocidos los mismos derechos que el resto de los propietarios, como la utilización de las zonas comunes, pero obviamente si usan estos elementos quizá deberán pagar los gastos que como locales no abonaban.
La Comunidad no pueda crear norma específica, intentando, por ejemplo, que se paguen más gastos de ascensor por el hecho de que al instalar una consulta acceden más personas.
En los locales se puede llevar a cabo cualquier tipo de actividad, naturalmente siempre y cuando obtenga las oportunas Licencias administrativas, sin que, por otra parte, estas vinculen a la Comunidad, por lo que ni siquiera necesitan del acuerdo comunitario, es decir, por mucho que la Junta acordara no autorizar una actividad, si esta es lícita, la postura comunitaria no lleva consigo ninguna efectividad, pues en otro caso sería tanto como dar DERECHO DE VETO, facultad que solo es posible si así consta en los Estatutos. Distinta cosa es que, luego, la actividad pueda estar incursa en las prohibiciones del artículo 7.2 de la LPH, pero desde luego nunca por sospechas o por suposiciones previas de la Comunidad. Ahora bien, el derecho de que se instale cualquier negocio lícito, no supone en ningún caso que el propietario del local pueda alterar elementos comunes, pues esto ya necesita del acuerdo, por regla general de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, a tenor de los dispuesto en el art. 10.3.b) de la Ley de Propiedad Horizontal. Si este permiso se adoptara solo por mayoría de la Junta, es claro que cualquiera de los disidentes puede llevar a cabo las impugnaciones correspondientes (artículo 18) con grandes posibilidades de éxito.
Una recomendación es la inscripción de los acuerdos que llegue la comunidad con un propietario en el Registro de la Propiedad. Es decir, la Comunidad no podría prohibir una instalación «x» en un local si no existe impedimento alguno en el Título y si hubiera un acuerdo verbal que se llega con el propietario , esto no le impedirá abrir y ejercer al arrendatario (tercero no vinculado), su actividad conforme a su contrato de arrendamiento, el cual sería válido a todos los efectos. Éste es el problema habitual de las Comunidades que, adoptando un acuerdo limitativo de derechos, no se inscribe en el Registro de la Propiedad, a tenor del art. 5.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, por lo que no vincula a terceros. (Lógicamente los acuerdos que se inscriban en el Registro no deben ser limitativos de derechos ya que las C. Propietarios no crean derecho ni pueden aspirar a regular situaciones al margen de la ley, pudiendo chocar con derechos fundamentales en el desempeño de una actividad como el art 33 de la Constitución).
FUENTE: SEPIN EDITORIAL JURÍDICA (VARIOS AUTORES).
