RUIDOS Y ACTIVIDADES MOLESTAS ENTRE VECINOS:
Diariamente estamos expuestos a múltiples emisiones sonoras, que contribuyen a generar niveles de contaminación acústica, que pueden acabar afectando a nuestro bienestar. Sobrepasar los niveles de ruido legales, perturbando la tranquilidad de nuestro hogar se considera una violación del derecho a la intimidad personal y familiar (artículo 18.1 de la Constitución).
Según jurisprudencia son ACTIVIDADES MOLESTAS,  aquellas que sean contrarias a la buena disposición de las cosas para el uso normal que ha de hacerse de ellas, entendiéndose por tales las que impiden a los demás el adecuado uso de una cosa o derecho. Es decir, en otras palabras, aquellas que sean superiores a lo que aconsejan las relaciones de vecindad o, en otros términos, aquellas que excedan de los límites tolerables y asumibles por la comunidad, por superar lo admisible en el normal desarrollo de las normas de convivencia. Y tolerable, según el Diccionario de la Real Academia Española, es lo que se puede resistir, soportar, sufrir o llevar con paciencia.
Con el objetivo de prevenir, vigilar y reducir la contaminación acústica se creó en 2003 la Ley del Ruido (Ley 37/2003 de 17 noviembre), a la que se han ido uniendo distintas normas europeas (Directiva 2002/49/CE del Parlamento Europeo y del Consejo sobre Evaluación y gestión del ruido ambiental), autonómicas y ordenanzas municipales, que ponen de manifiesto la sensibilidad de la Administración hacia esta materia.
Estas normativas municipales establecen los niveles de ruidos permitidos en cada horario, en función del uso de las distintas zonas (residencial, industrial, docente, etc.).   Así, por ejemplo, hay ciudades donde no se permiten efectuar determinadas actividades en el interior de las viviendas entre las 21h y las 8h en días laborales.
           
Por otro lado, la legislación también regula la tenencia de animales domésticos que puedan causar molestias en el vecindario, perturbando la convivencia de la comunidad.
Cuando convivimos en una comunidad de propietarios, el actuar de cada uno de ellos puede afectar a la vida o a la tranquilidad de los demás comuneros. No se entiende una vida en comunidad sin un actuar respetuoso en materia de ruidos.  La cercanía y la intercomunicación que se produce  nos obliga en cierta manera a moderar nuestros comportamientos que generen ruidos. No cabe otra. Es una obligación que debemos asumir con naturalidad, educación y respeto. No caigamos en el error de pensar que cuando nos solicitan silencio nos están limitando en el uso de nuestra vivienda u hogar. Simplemente supone un DEBER DE MODERACION en nuestro actuar que puede generar molestias por ruido. Asumámoslo con deportividad.
Por lo que se refiere a los niveles de ruido permitidos, no hay una norma estándar aplicable a todas las comunidades. Por ejemplo, Madrid es una de las ciudades consultadas que menor nivel de ruido permite en viviendas: los límites en estancias son de 35 dB para el día y la tarde y 30 dB de noche, y en dormitorios de 30 dB de día y tarde y 25 dB de noche. En el otro extremo tenemos el caso de Sevilla, donde los niveles en estancias son de 45 dB día y tarde y 35 dB por la noche; y en dormitorios, de 40 dB día y tarde y 30 dB de noche. Pero, qué podemos hacer cuando tenemos un vecino molesto, que incumple la normativa sobre ruidos, o cuando el ruido o vibraciones proceden de instalaciones de la propia comunidad (ascensores, calderas, puertas de garajes…). Veamos qué pasos podemos dar para solucionarlo.
Primer paso, la vía amistosa:
Como en cualquier otro conflicto vecinal, lo primero es tratar de resolver el problema por la vía amistosa y conseguir cuanto antes que cese el ruido. Lo podemos intentar personalmente o a través de otras personas. Algunos administradores, cuando reciben este tipo de quejas, envían una carta al vecino causante solicitando que cesen las molestias. Hay casos donde esto es suficiente, ante el “toque de atención” oficial recibido por escrito.
(ART 7 LPH):  Si la vía amistosa no da resultado, la Ley de Propiedad Horizontal (artículo 7) prevé un procedimiento formal para exigir el cese de actividades molestas. Aunque en líneas posteriores desarrollaré la vía del art 7 de la LPH (acción de cesación ya en los tribunales) , a modo de introducción paso a explicar de forma somera en que consiste esta vía. Reitero que si no “funciona” la vía amistosa, podemos recurrir al presidente de la comunidad de vecinos. Éste ya sea a iniciativa propia o de los propietarios u ocupantes afectados, “requerirá a quien realice las actividades prohibidas la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales pertinentes”.  Este requerimiento del presidente debe notificarse de forma fehaciente  , es decir,  ha de hacerse de forma que quede constancia de que tal acto de comunicación ha llegado o ha podido llegar a su destinatario, pues los actos de comunicación se rigen por el principio de recepción y no por el de conocimiento y, por tanto, producen plenos efectos cuando su frustración se deba únicamente a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error o impericia de la persona a la que van destinados . Para realizar el requerimiento no se precisa de acuerdo previo de la Junta de propietarios. El requerimiento de cesación se ha de hacer contra la persona o personas a quienes luego, en su caso, se vaya a demandar. Si el requerimiento previo ha resultado infructuoso, porque el requerido, haciendo caso omiso del mismo, persiste en su actividad molesta, habrá de convocarse Junta de propietarios, a fin de lograr la autorización de la Comunidad. Dicho acuerdo habrá de adoptarse, según el tenor del art. 17.7 de la LPH, después de la reforma operada por Ley 8/13, de 26 de junio, en primera convocatoria por el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación; y en segunda convocatoria, por la mayoría de los asistentes, siempre que representen más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes. Ahora bien, si no se obtienen esas mayorías podrá acudirse al juicio de equidad previsto en el propio precepto, para que el Juez de 1.ª Instancia resuelva lo procedente en orden a la concesión o no de la autorización para proceder. Adoptado por la Junta el acuerdo autorizando el ejercicio de la acción de cesación, el problema que se plantea es si dicho acuerdo puede ser impugnado. La respuesta ha de ser positiva. Si con el requerimiento no logramos que cesen las molestias y ruidos, nos vemos obligados a interponer una demanda judicial por la vía civil. Pero esto implica gastos, tiempo y mayor deterioro de las relaciones vecinales. Por ello, antes de llegar hasta allí nos interesará intentar la vía amistosa y si no la vía administrativa.
ACCIONES LEGALES FRENTE A LA ACTUACIÓN DE PROPIETARIOS MOLESTOS:
Cuando estas situaciones no son esporádicas y los niveles de ruido superan lo tolerable, el propietario del inmueble puede llegar a vivir una auténtica tortura en su propia casa, quedando privado del pacífico disfrute de sus derechos fundamentales a la inviolabilidad del domicilio y a la propia intimidad personal y familiar en el ámbito domiciliario. ¿Está indefenso? ¿Puede actuar legalmente contra el causante de la perturbación? Afortunadamente la respuesta a estos interrogantes debe ser afirmativa; puede que sea difícil de lograr y seguramente no obtengamos una solución rápida, pero finalmente, con el ejercicio de las acciones oportunas, se puede lograr poner fin a esa situación verdaderamente insoportable. Enumeremos las alternativas existentes:
DENUNCIA ADMINISTRATIVA:
La medida quizá más eficaz, y que suele ser disuasoria, es la denuncia administrativa. Ante una situación grave y repetitiva podemos llamar a la POLICIA para que sean ellos quienes acudan y hagan mediciones e inicien el procedimiento, remitiendo la denuncia al Ayuntamiento, que posteriormente tomará las medidas oportunas. En algunas ciudades es posible realizar la reclamación de forma electrónica, además de presencialmente en las oficinas de registro municipales.
En otras ciudades, una vez hecha la denuncia a la policía local, solo permiten la tramitación presencial.
Las páginas web de los Ayuntamientos, suelen ofrecer información sobre las ordenanzas municipales y el procedimiento a seguir en caso de sufrir molestias por ruido.
Por ejemplo, el  Ayuntamiento de Bilbao, cuenta con un apartado de “Control de ruidos y sonometrías en establecimientos públicos y viviendas”, donde indican cómo solicitar este servicio.
1.     Una vez recibida la petición, se da traslado de la misma a las unidades operativas para que comprueben el cumplimiento de la normativa. Agentes de la Unidad de Policía Administrativa se presentan en el establecimiento o vivienda infractores para realizar las mediciones oportunas y levantar acta. A su vez se informa a la persona solicitante (cuando la petición se ha realizado por escrito) sobre el resultado de la intervención policial. Cuando existen irregularidades, en caso de inicio por petición escrita, la persona solicitante debe interponer denuncia ante el Área de Medio Ambiente, adjuntando el informe elaborado por la Policía Municipal. Tras realizar estos Procedimientos de inspección, el ayuntamiento correspondiente se dirigirá al causante conminándole al cese de la actividad no permitida bajo pena de multa.
2.     La denuncia deberá cumplir con los requisitos de la Ley de Procedimiento Administrativo (art. 70 de la Ley 30/1992; arts. 62 y 66 de la Ley 39/2015, en vigor a partir del 2 de octubre de 2016): la identidad de la persona o personas que las presentan y el relato de los hechos que se ponen en conocimiento de la Administración, fecha de comisión de la infracción, identificación de los presuntos responsables, lugar y fecha de la solicitud, firma del solicitante, órgano administrativo al que se dirige, etc.
3.      Ahora bien, y si pese a las múltiples denuncias, el Ayuntamiento no actúa frente al responsable.¿Qué podríamos hacer ante esta dejación de funciones de la Administración? En este caso, entendemos que podemos actuar en vía contencioso-administrativa contra la propia Administración, ante su pasividad. Para ello, disponemos de una herramienta muy útil que es el recurso contencioso contra «la inactividad de la Administración». Su regulación la encontramos recogida en el art. 29 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-administrativa: Cuando pasen 3 meses desde nuestra reclamación ante el Ayuntamiento y éste no actúe podemos acudir al recurso C-A contra la inactividad de la Admon.
4.     Es conveniente, cuando no vital, que la POLICIA LOCAL, que tiene plenas facultades en materia de perturbaciones de este tipo, como órgano imparcial y velador del descanso, paz y sosiego de los ciudadanos, levante acta de dichas perturbaciones. Si no lo hiciera se encontraría a buen seguro en una situación de “su palabra contra la mía” y no le servirá para nada.
NO DESAPROVECHE LA OPORTUNIDAD PARA LLAMAR A LA POLICIA. 
Cuando llame a la Policía, identifíquese, haga la indicación de que quiere mantenerse en el anonimato para evitar represalias de sus vecinos, pero si bien, solicite el acceso y fotocopiado del acta levantada por los agentes en dicha intervención. Es posible que posteriormente tenga que volver a llamar para que le indiquen número de identificación de los agentes, fecha y hora de actuación, así como, recoger dicha acta en la Jefatura de Policía. Esas actas que recabe y en las que se reconozcan las perturbaciones causadas que vulneran la normativa le darán una alta probabilidad de éxito y probablemente ahorrarse las costas judiciales. Lo normal es que si los agentes de la policía detectan una infracción, ellos mismos inicien un expediente administrativo, que puede ser paralelo a la Demanda Judicial de la Comunidad o de la suya.
SEGUNDO PASO, LA VIA CIVIL:
Si el problema persiste, hay 2 acciones que podemos ejercitar: en primer lugar, se podría sostener el ejercicio de una acción de responsabilidad civil extracontractual con base en el art. 1.902 del Código Civil: «El que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado». Pero como lo que pretendemos no es una indemnización de carácter económico, no es del todo adecuada esta acción sino que es más recomendable que en el petitum de la demanda se concretará claramente que lo que se solicita es la condena a no hacer en el futuro las actividades molestas generadoras del pleito, con independencia de que junto a dicha pretensión se acumulará la de indemnizar los daños y perjuicios causados.
 La segunda vía es la que nos da la LPH, cesación de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas regulada en el art. 7 LPH: «Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes». Este problema nunca es fácil de solucionar pues, en primer lugar, suele faltar la solidaridad entre los comuneros a los efectos de que se aplique y se actúe conforme el art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal. Y, por otra parte, también se necesita contar con informes concretos y fundados de que las actividades en el piso superan los niveles de ruido que tienen establecidas todos los Ayuntamientos, pues la denuncia a la Policía Municipal, sobre todo por la noche, no suelen dar lugar a inspecciones en ese mismo momento. Se puede y se debe intentar, pero no es normal que ello tenga efectos de inspección en el momento oportuno.
Si ello no funciona, la única posibilidad real es que se contrate a un técnico y que certifique que esas molestias y ruidos tienen lugar y superan los citados niveles en horas nocturnas. Entonces sí que se podría acudir al juicio ordinario pidiendo el cese y daños y perjuicios, sin perjuicio de que antes se haga denuncia administrativa en el Ayuntamiento, pero acompañando dicho informe, en cuyo caso es posible que se actúe por la administración municipal.
La legitimación siempre corresponde al propietario, aunque el piso lo ocupen terceras personas, aunque los mismos sean arrendatarios, salvo que haya daño directo a éstos.
Ya habíamos apuntado anteriormente como deberíamos comunicar al vecino infractor o perturbador. Efectivamente, la comunicación debía ser de forma fehaciente.
Si el infractor persistiere en su conducta, el Presidente, previa autorización de la Junta de Propietarios debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él ACCIÓN DE CESACIÓN cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.
Es vital que EN LA CONVOCATORIA DE LA REUNIÓN, dicho punto venga reflejado en un punto del orden del día, que bien pudiera ser:
“ACTIVIDADES MOLESTAS E INCÓMODAS DEL PISO_. Aprobación, si procede, de emprender acciones judiciales en defensa de los intereses de la comunidad y sus vecinos, otorgamiento de poder para pleitos a favor de letrado y procuradores.”
                              
 Presentada la DEMANDA (acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor , de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios y de las actas policiales que amparan la demanda) el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelaresfueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local. Antes de referirnos a la SENTENCIA , señalo la importancia de ser rigurosos en la preparación de la demanda para tener éxito en su resultado, por lo que dicha demanda debe contener los siguiente elementos de suma importancia:
-La prueba documental: Este medio de prueba es de vital importancia en casi todos los procedimientos y no podía ser una excepción en este, tanto es así que no existe problema, siempre que las circunstancias del caso concreto lo permitan, que el carácter molesto de una actividad sea justificado exclusivamente con prueba documental. Por ejemplo:  partes de servicio de la Policía, Visitas de la Unidad de Medio Ambiente, informes emitidos por el Servicio de Salud Ambiental, órdenes de retirada de los animales acordadas por el Ayuntamiento en el caso que hubiesen animales que ocasionasen molestias…La prueba pública, consistente en certificaciones emitidas por entidad públicas, organismos, atestados policiales, etc., tiene gran relevancia para constatar el carácter molesto de una actividad. Aparte de los documentos públicos, también tiene gran relevancia práctica la documental privada, y muy especialmente las actas de la Comunidad, cuya naturaleza jurídica es la de documento privado .También puede ser útil y aconsejable, según el tipo de actividad a probar, el encargo de un informe de detectives privados y su posterior aportación junto con la demanda como documento. Cada día está más extendido su uso y es innegable su virtualidad para desvelar hechos o circunstancias que el infractor pretende mantener en el anonimato. Las nuevas tecnologías también suponen un avance para acreditar la comisión de las actividades incívicas; con la demanda se pueden adjuntar reproducciones en papel (impresiones) de correos electrónicos o pantallazos de los SMS o WhatsApps, o actas notariales de manifestaciones donde se hagan referencia a los mismos. En este sentido, la Sentencia de la AP de Granada, sec. 4ª, núm. 289/2013, de 13 de septiembre –EDJ 2013/199169-, tuvo en cuenta para estimar la demanda, el acta notarial aportado en el que constaban los SMS remitidos al teléfono móvil del demandado los meses de mayo y noviembre de 2010 poniéndole en conocimiento que el perro llevaba ladrando toda la noche.
–La medición del nivel de ruido: En el caso de inmisiones sonoras es relevante la aportación de una medición sonométrica, cuyo resultado positivo puede tener incidencia no solo en los casos de ruido proveniente de locales de ocio, tales como pubs, discotecas, talleres, etc., sino incluso en los casos de tenencia de animales (v.gr., perros que ladran de forma insistente a cualquier hora del día o de la noche) .
Ahora bien, si el resultado de la medición es negativo puede constituir un escollo para el éxito de la acción de cesación, al menos así es en opinión de cierto sector de la praxis judicial, pudiendo desestimarse la demanda por ejemplo,  porque los ruidos producidos por unas máquinas de climatización de una clínica no alcanzaban, dentro de los pisos, los límites necesarios para considerarse molesto:
– La declaración de la parte:La declaración de la parte afectada debe ser tenida muy en cuenta puesto que suele ser la mejor conocedora de los hechos, siempre que no se encuentre en ella una motivación espuria que pueda desacreditarla. La inmediación en la práctica de la prueba en la instancia permite confiar que la declaración reúne todos los requisitos necesarios para su credibilidad.Si el Presidente de la Comunidad no conociera suficientemente bien los hechos, es admisible que al interrogatorio asista el Administrador de Fincas colegiado en sustitución de aquél (art. 309 LEC –EDL 2000/77463-).
– Testigos: Entre estos hay que destacar la importancia de las declaraciones de los vecinos, puesto que  son las personas que tienen noticia de los hechos relacionados con el objeto del juicio, por lo que no cabe desvirtuar dichos testimonios por el hecho de que sean miembros de la Comunidad, correspondiendo a los Tribunales, en cualquier caso, la valoración de dichas declaraciones conforme a las reglas de la sana crítica y las circunstancias concurrentes en tales testigos. Esta prueba no se puede realizar de forma escrita; en algún caso se ha dado el caso de que los testigos no han querido asistir a juicio a fin de no tener que declarar en contra del vecino y se ha presentado, en su defecto, un documento de recogida de firmas suscribiendo alguna declaración o petición; este documento, de ser admitido, no puede serlo como testifical. la recogida de firmas puede ser creíble en algún ámbito de nuestra sociedad, pero su valor probatorio en el proceso civil es escaso por no decir nulo.En este ámbito también puede ser interesante contar con la declaración testifical del Administrador de Fincas colegiado, que suele ser conocedor de los hechos en que se fundamenta la demanda.Por último, destacamos la importancia de la declaración del agente de investigación privada en el caso de que a la demanda se haya acompañado un informe de este tipo, a fin de que sea ratificado y dé las explicaciones oportunas que exige el principio de contradicción.
Ya para finalizar, si la SENTENCIA fuese ESTIMATORIA podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad, prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.
En definitiva, llegar a la vía judicial es un camino duro, lento y costoso. Obtener un resultado satisfactorio se basa, en buena medida, en una presentación de demanda que tenga la credibilidad suficiente para el juzgador, empezando porque las actividades perturbadoras sean constantes y permanentes en el tiempo, que tengan una entidad suficiente para considerarlas perjudiciales para los propietarios y que sean probadas de forma contundente.
Lamentablemente es un hecho que la vida en comunidad y los ruidos van cogidos de la mano. Es recomendable que TODOS moderemos nuestros comportamientos generadores de ruido para hacer una convivencia más placentera y con mejores niveles de calidad de vida. El tiempo de descanso, el silencio en las zonas comunes y privadas, el control sobre las máquinas y elementos de la comunidad para que emitan niveles normales y recomendables de ruido y en definitiva que haya una cierta “cultura del ruido” nos concierne a todos y a todos nos corresponde a contribuir para lograr una vida mejor.  Que así sea.
FUENTES: OCU INMOBILIARIO; SEPIN EDITORIAL JURÍDICA Y FINCADMIN.

Rehabilitar un edificio es fundamental por varias razones, tanto para mejorar la calidad de vida de sus ocupantes como para conservar el patrimonio y el entorno urbano.

Los principales motivos por los que podríamos plantearnos una obra de rehabilitación o de mejoras en el acceso del edificio son:

En el día a día vemos como las comunidades necesitan estas actuaciones de forma imperativa por motivos de seguridad estructural en primer lugar. Con el tiempo, los edificios sufren desgaste por factores como el clima, la contaminación, o el uso intensivo. Realizar una rehabilitación garantiza que el edificio mantenga su integridad estructural y que esté en condiciones óptimas para evitar riesgos, como grietas, desprendimientos o colapsos. Esto es clave para prevenir accidentes y proteger a los residentes o usuarios del edificio.

También, conseguiremos un aumento de la eficiencia energética del edificio. Esto puede incluir la instalación de sistemas de aislamiento térmico, renovación de ventanas y puertas, y la implementación de energías renovables como paneles solares. Por tanto, vamos a reducir el consumo de energía, lo que se traduce en un ahorro económico a largo plazo en facturas de calefacción, refrigeración o electricidad y vamos a contribuir a la sostenibilidad y la lucha contra el cambio climático, al reducir las emisiones de CO₂ y la dependencia de energías contaminantes.

Un edificio rehabilitado generalmente ve aumentado su valor en el mercado inmobiliario. Las mejoras en las instalaciones, el confort y la eficiencia energética hacen que el inmueble sea más atractivo para posibles compradores o inquilinos. Además, un edificio en buen estado de conservación incrementa su vida útil, lo que lo convierte en una inversión más sólida.

Todo esto hace que mejore el confort y la calidad de vida. Rehabilitar un edificio también significa mejorar el confort y la calidad de vida de sus ocupantes. Las reformas pueden incluir la mejora de la climatización, la instalación de nuevos sistemas de ventilación, la insonorización de los espacios, la modernización de las instalaciones eléctricas o de fontanería, o la mejora de la accesibilidad, como la instalación de ascensores o rampas. Esto crea un entorno más cómodo y saludable para vivir o trabajar.

Por último, nos aseguramos de cumplir con las normativas y legislación, como la Inspección Técnica de Edificios (ITE), el Código Técnico de la Edificación (CTE) y otras normativas relacionadas con la seguridad, la eficiencia energética o la accesibilidad.

También vamos a ahorrar en el mantenimiento del edificio a largo plazo, ya que un edificio rehabilitado requiere menos mantenimiento preventivo y correctivo en el futuro. Muchas veces, las pequeñas reparaciones acumuladas a lo largo de los años pueden ser más costosas que realizar una rehabilitación integral que asegure la durabilidad de los materiales y las instalaciones. La rehabilitación permite evitar futuros problemas estructurales o técnicos que pueden resultar en reparaciones más costosas.

En cuanto a la huella de carbono , la va a reducir ya que además de la mejora energética, la rehabilitación puede utilizar materiales sostenibles y tecnologías ecológicas que contribuyen a reducir el impacto ambiental del edificio. En lugar de construir un nuevo edificio, rehabilitar uno existente reduce el uso de recursos naturales y el gasto energético asociado a la demolición y nueva.

Aparte de los demás motivos, también se mejora la apariencia estética del entorno urbano. Edificios antiguos y deteriorados pueden tener un impacto negativo en la imagen del barrio o la ciudad. La rehabilitación contribuye a mejorar el paisaje urbano, revitalizando áreas que de otra manera podrían decaer. 

 

PASOS PARA BUSCAR FINANCIACIÓN:

 Lo primero sería, evaluar el coste de las obras: Contratar a un técnico (arquitecto o ingeniero) para obtener un presupuesto detallado de la obra.

Después, revisar las subvenciones disponibles: Investigar las ayudas y subvenciones a nivel local, autonómico y nacional, y preparar la documentación necesaria.

En tercer lugar, consultar con un banco o financiera: Acudir a entidades bancarias para explorar opciones de financiación como préstamos hipotecarios o líneas ICO.

Por último, aprobar la financiación en la junta de propietarios: Obtener la aprobación de la comunidad para llevar a cabo las obras y decidir cómo se financiarán (subvenciones, préstamos, derramas).

 

En base a estos motivos y a la necesidad por parte de las comunidades de propietarios de mantener sus inmuebles en buen estado, se hace imperiosa la necesidad de acometer estas obras de rehabilitación. No es fácil. A la dificultad de poner de acuerdo a la comunidad en el proyecto hay que sumarle el coste y las dificultades de financiación para afrontar la obra.

Por tanto, en esta búsqueda de soluciones podría ser un buen aliado la consecución de una subvención que minore el esfuerzo.

Las subvenciones que se ofrecen se centran en tres áreas principales:

ACCESIBILIDAD -EFICIENCIA ENERGÉTICA – REHABILITACIÓN DE FACHADAS.

Una vez que se tiene claro que se cumple con los requisitos exigidos para poder optar a las ayudas, se debe contactar con la Oficina de Rehabilitación de la Comunidad Autónoma. En este organismo informarán sobre las distintas opciones y asesorarán sobre el proyecto que mejor se adapte a cada caso. Otra opción disposición de los ciudadanos es la de consultar el simulador de ayudas que ha habilitado el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. Este permitirá calcular el potencial de mejora del edificio o vivienda y el importe aproximado de la subvención que se podría recibir. Son las Comunidades Autónomas las que establecen el plazo y la forma en la que se deben presentar las solicitudes de subvención.

APROBACIÓN POR LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE SOLICITAR SUBVENCION:  

Es necesario tener la mayoría simple tanto para la realización de obras en el edificio o como para solicitar la subvenciones o financiación para su desarrollo. Para la solicitud de la subvención, préstamos o cualquier tipo de financiación se requiere el voto favorable de la mayoría de propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación.

Su coste anual no puede superar nueve mensualidades ordinarias de gastos comunes (una vez descontado las subvenciones recibidas).

El coste de las actuaciones o el pago de las cuantías necesarias para cubrir préstamos que se hayan solicitado para ello, serán considerados gastos generales de la comunidad.

 

¿QUIEN TRAMITA LA SUBVENCIÓN?:

 

Se trata de una ardua y larga tarea. Estos trámites pueden ser gestionados por las administradores de fincas, los arquitectos o responsables de los proyectos, por el propio presidente de la comunidad y por un agente rehabilitar externo o asesoría externa.

El promotor de la rehabilitación es la comunidad de propietarios y es quien va a presentar la documentación y el responsable que esté correcta.

Los Administradores de Fincas colegiados, cuando una Comunidad de Propietarios se plantea realizar algún tipo de obras acogidas a algún Plan de Subvenciones, debemos preparar un gran número de documentación (muchas de ellas llevan aparejado la celebración de al memos 3-5 juntas extraordinarias).

La comunidad de vecinos se reúne con quien se va a encargar de la gestión de la solicitud de la subvención y elaboran el libro del edificio y el proyecto de rehabilitación.

 

DOCUMENTOS A PRESENTAR:

Orientativamente, enumero algunos documentos que deben ser presentados para la tramitación de la subvención (ejemplo para un Ayuntamiento que hay ofertado subvención):

Declaración de estar al corriente de las obligaciones tributarías y con la Seguridad Social.

Declaración de no hallarse incurso en ninguna de las causas que impiden obtener la condición de beneficiario de subvenciones públicas.

Declaración de no haber recibido otras ayudas, con el mismo objeto, que superen el coste real de lo subvencionado.

Declaración de no tener pendiente de justificación fuera de plazo subvenciones otorgadas por el ayuntamiento o sus organismos públicos.

Declaración responsable de disponer del Informe de Evaluación del Edificio.

Declaración responsable relativa a la fidelidad de las copias presentadas con los originales.

Declaración responsable acreditando la residencia o no, en el edificio objeto de la actuación, de al menos una apersona con discapacidad acreditada, en cuyo caso las actuaciones de mejora de la accesibilidad serán obligatorias para poder optar al resto de actuaciones subvencionables.

A la documentación anterior, deberá acompañarse la siguiente documentación complementaría:

Certificado de acuerdos adoptados, emitido y firmado por el Administrador con el visto bueno del presidente:

Acuerdo para la solicitud de subvenciones para obras de rehabilitación al Ayuntamiento, con relación de comuneros, número de viviendas y locales y cuota de participación.

Aprobación de la designación de presidente, administrador, y el otorgamiento de capacidad para formular la solicitud de subvenciones en nombre de la comunidad.

Aprobación de presupuesto seleccionado.

Proyecto o memoria técnica de las actuaciones a realizar.

Presupuesto de la empresa que realizarán la ejecución de las actuaciones.

Presupuesto de honorarios y de costes indirectos, firmado y/o sellado por la empresa o profesional.

Para actuaciones sin iniciar, presentación de tres ofertas, como mínimo, de diferentes proveedores, con carácter previo a la contratación.

Para actuaciones de eficiencia energética, Certificado Energético del Edificio, registrado en el órgano competente de la Comunidad Autónoma, y compromiso de realización de una inspección termográfica del edificio, antes y después de la rehabilitación.

Habría que estudiar cada caso particular sobre la viabilidad de solicitar o no una subvención y si su resultado final beneficiará a la comunidad. Podría darse el caso que las ayudas no cubran el tipo de rehabilitación necesaria o el porcentaje subvencionado es muy bajo con relación al coste total, en cuyo caso no sería conveniente solicitarla. También es importante estudiar el plazo de ejecución de obras si coincide o no con los planes hechos por la comunidad. La realidad es que las comunidades menos pudientes y con menos recursos son las que ven más dificultades en solicitarlas y por ello son las que más necesitarían de subvenciones. La financiación bancaria para las comunidades es complicada ya que en caso de impago la deuda es solidaria pudiendo reclamarse al propietario solvente que ha pagado su parte y que se ve responsabilizado del impago por parte de la comunidad. No obstante, también hay préstamos ICO a los que puede acudirse. En definitiva, ante la necesidad de rehabilitar un edificio antiguo que necesita estas reformas, la comunidad y sus propietarios deben ponerse manos a la obra, apretarse el cinturón y colaborar todos por el bien de su inmueble que es el principal valor patrimonial al que deben proteger entre todos.