Rehabilitar un edificio es fundamental por varias razones, tanto para mejorar la calidad de vida de sus ocupantes como para conservar el patrimonio y el entorno urbano.
Los principales motivos por los que podríamos plantearnos una obra de rehabilitación o de mejoras en el acceso del edificio son:
En el día a día vemos como las comunidades necesitan estas actuaciones de forma imperativa por motivos de seguridad estructural en primer lugar. Con el tiempo, los edificios sufren desgaste por factores como el clima, la contaminación, o el uso intensivo. Realizar una rehabilitación garantiza que el edificio mantenga su integridad estructural y que esté en condiciones óptimas para evitar riesgos, como grietas, desprendimientos o colapsos. Esto es clave para prevenir accidentes y proteger a los residentes o usuarios del edificio.
También, conseguiremos un aumento de la eficiencia energética del edificio. Esto puede incluir la instalación de sistemas de aislamiento térmico, renovación de ventanas y puertas, y la implementación de energías renovables como paneles solares. Por tanto, vamos a reducir el consumo de energía, lo que se traduce en un ahorro económico a largo plazo en facturas de calefacción, refrigeración o electricidad y vamos a contribuir a la sostenibilidad y la lucha contra el cambio climático, al reducir las emisiones de CO₂ y la dependencia de energías contaminantes.
Un edificio rehabilitado generalmente ve aumentado su valor en el mercado inmobiliario. Las mejoras en las instalaciones, el confort y la eficiencia energética hacen que el inmueble sea más atractivo para posibles compradores o inquilinos. Además, un edificio en buen estado de conservación incrementa su vida útil, lo que lo convierte en una inversión más sólida.
Todo esto hace que mejore el confort y la calidad de vida. Rehabilitar un edificio también significa mejorar el confort y la calidad de vida de sus ocupantes. Las reformas pueden incluir la mejora de la climatización, la instalación de nuevos sistemas de ventilación, la insonorización de los espacios, la modernización de las instalaciones eléctricas o de fontanería, o la mejora de la accesibilidad, como la instalación de ascensores o rampas. Esto crea un entorno más cómodo y saludable para vivir o trabajar.
Por último, nos aseguramos de cumplir con las normativas y legislación, como la Inspección Técnica de Edificios (ITE), el Código Técnico de la Edificación (CTE) y otras normativas relacionadas con la seguridad, la eficiencia energética o la accesibilidad.
También vamos a ahorrar en el mantenimiento del edificio a largo plazo, ya que un edificio rehabilitado requiere menos mantenimiento preventivo y correctivo en el futuro. Muchas veces, las pequeñas reparaciones acumuladas a lo largo de los años pueden ser más costosas que realizar una rehabilitación integral que asegure la durabilidad de los materiales y las instalaciones. La rehabilitación permite evitar futuros problemas estructurales o técnicos que pueden resultar en reparaciones más costosas.
En cuanto a la huella de carbono , la va a reducir ya que además de la mejora energética, la rehabilitación puede utilizar materiales sostenibles y tecnologías ecológicas que contribuyen a reducir el impacto ambiental del edificio. En lugar de construir un nuevo edificio, rehabilitar uno existente reduce el uso de recursos naturales y el gasto energético asociado a la demolición y nueva.
Aparte de los demás motivos, también se mejora la apariencia estética del entorno urbano. Edificios antiguos y deteriorados pueden tener un impacto negativo en la imagen del barrio o la ciudad. La rehabilitación contribuye a mejorar el paisaje urbano, revitalizando áreas que de otra manera podrían decaer.
PASOS PARA BUSCAR FINANCIACIÓN:
Lo primero sería, evaluar el coste de las obras: Contratar a un técnico (arquitecto o ingeniero) para obtener un presupuesto detallado de la obra.
Después, revisar las subvenciones disponibles: Investigar las ayudas y subvenciones a nivel local, autonómico y nacional, y preparar la documentación necesaria.
En tercer lugar, consultar con un banco o financiera: Acudir a entidades bancarias para explorar opciones de financiación como préstamos hipotecarios o líneas ICO.
Por último, aprobar la financiación en la junta de propietarios: Obtener la aprobación de la comunidad para llevar a cabo las obras y decidir cómo se financiarán (subvenciones, préstamos, derramas).
En base a estos motivos y a la necesidad por parte de las comunidades de propietarios de mantener sus inmuebles en buen estado, se hace imperiosa la necesidad de acometer estas obras de rehabilitación. No es fácil. A la dificultad de poner de acuerdo a la comunidad en el proyecto hay que sumarle el coste y las dificultades de financiación para afrontar la obra.
Por tanto, en esta búsqueda de soluciones podría ser un buen aliado la consecución de una subvención que minore el esfuerzo.
Las subvenciones que se ofrecen se centran en tres áreas principales:
ACCESIBILIDAD -EFICIENCIA ENERGÉTICA – REHABILITACIÓN DE FACHADAS.
Una vez que se tiene claro que se cumple con los requisitos exigidos para poder optar a las ayudas, se debe contactar con la Oficina de Rehabilitación de la Comunidad Autónoma. En este organismo informarán sobre las distintas opciones y asesorarán sobre el proyecto que mejor se adapte a cada caso. Otra opción disposición de los ciudadanos es la de consultar el simulador de ayudas que ha habilitado el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. Este permitirá calcular el potencial de mejora del edificio o vivienda y el importe aproximado de la subvención que se podría recibir. Son las Comunidades Autónomas las que establecen el plazo y la forma en la que se deben presentar las solicitudes de subvención.
APROBACIÓN POR LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE SOLICITAR SUBVENCION:
Es necesario tener la mayoría simple tanto para la realización de obras en el edificio o como para solicitar la subvenciones o financiación para su desarrollo. Para la solicitud de la subvención, préstamos o cualquier tipo de financiación se requiere el voto favorable de la mayoría de propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación.
Su coste anual no puede superar nueve mensualidades ordinarias de gastos comunes (una vez descontado las subvenciones recibidas).
El coste de las actuaciones o el pago de las cuantías necesarias para cubrir préstamos que se hayan solicitado para ello, serán considerados gastos generales de la comunidad.
¿QUIEN TRAMITA LA SUBVENCIÓN?:
Se trata de una ardua y larga tarea. Estos trámites pueden ser gestionados por las administradores de fincas, los arquitectos o responsables de los proyectos, por el propio presidente de la comunidad y por un agente rehabilitar externo o asesoría externa.
El promotor de la rehabilitación es la comunidad de propietarios y es quien va a presentar la documentación y el responsable que esté correcta.
Los Administradores de Fincas colegiados, cuando una Comunidad de Propietarios se plantea realizar algún tipo de obras acogidas a algún Plan de Subvenciones, debemos preparar un gran número de documentación (muchas de ellas llevan aparejado la celebración de al memos 3-5 juntas extraordinarias).
La comunidad de vecinos se reúne con quien se va a encargar de la gestión de la solicitud de la subvención y elaboran el libro del edificio y el proyecto de rehabilitación.
DOCUMENTOS A PRESENTAR:
Orientativamente, enumero algunos documentos que deben ser presentados para la tramitación de la subvención (ejemplo para un Ayuntamiento que hay ofertado subvención):
Declaración de estar al corriente de las obligaciones tributarías y con la Seguridad Social.
Declaración de no hallarse incurso en ninguna de las causas que impiden obtener la condición de beneficiario de subvenciones públicas.
Declaración de no haber recibido otras ayudas, con el mismo objeto, que superen el coste real de lo subvencionado.
Declaración de no tener pendiente de justificación fuera de plazo subvenciones otorgadas por el ayuntamiento o sus organismos públicos.
Declaración responsable de disponer del Informe de Evaluación del Edificio.
Declaración responsable relativa a la fidelidad de las copias presentadas con los originales.
Declaración responsable acreditando la residencia o no, en el edificio objeto de la actuación, de al menos una apersona con discapacidad acreditada, en cuyo caso las actuaciones de mejora de la accesibilidad serán obligatorias para poder optar al resto de actuaciones subvencionables.
A la documentación anterior, deberá acompañarse la siguiente documentación complementaría:
Certificado de acuerdos adoptados, emitido y firmado por el Administrador con el visto bueno del presidente:
Acuerdo para la solicitud de subvenciones para obras de rehabilitación al Ayuntamiento, con relación de comuneros, número de viviendas y locales y cuota de participación.
Aprobación de la designación de presidente, administrador, y el otorgamiento de capacidad para formular la solicitud de subvenciones en nombre de la comunidad.
Aprobación de presupuesto seleccionado.
Proyecto o memoria técnica de las actuaciones a realizar.
Presupuesto de la empresa que realizarán la ejecución de las actuaciones.
Presupuesto de honorarios y de costes indirectos, firmado y/o sellado por la empresa o profesional.
Para actuaciones sin iniciar, presentación de tres ofertas, como mínimo, de diferentes proveedores, con carácter previo a la contratación.
Para actuaciones de eficiencia energética, Certificado Energético del Edificio, registrado en el órgano competente de la Comunidad Autónoma, y compromiso de realización de una inspección termográfica del edificio, antes y después de la rehabilitación.
Habría que estudiar cada caso particular sobre la viabilidad de solicitar o no una subvención y si su resultado final beneficiará a la comunidad. Podría darse el caso que las ayudas no cubran el tipo de rehabilitación necesaria o el porcentaje subvencionado es muy bajo con relación al coste total, en cuyo caso no sería conveniente solicitarla. También es importante estudiar el plazo de ejecución de obras si coincide o no con los planes hechos por la comunidad. La realidad es que las comunidades menos pudientes y con menos recursos son las que ven más dificultades en solicitarlas y por ello son las que más necesitarían de subvenciones. La financiación bancaria para las comunidades es complicada ya que en caso de impago la deuda es solidaria pudiendo reclamarse al propietario solvente que ha pagado su parte y que se ve responsabilizado del impago por parte de la comunidad. No obstante, también hay préstamos ICO a los que puede acudirse. En definitiva, ante la necesidad de rehabilitar un edificio antiguo que necesita estas reformas, la comunidad y sus propietarios deben ponerse manos a la obra, apretarse el cinturón y colaborar todos por el bien de su inmueble que es el principal valor patrimonial al que deben proteger entre todos.
A simple vista este tema choca con dos realidades: a) La de constituir una supuesta «competencia desleal» con la industria hotelera (a las ganancias a coste «cero» del arrendador hay que añadir que en muchos casos se evaden los impuestos correspondientes). b) Los problemas que puedan surgir con las comunidades de propietarios donde se encuentren estas viviendas destinadas a uso turístico. Ante las numerosas quejas de los propietarios por las molestias, ruidos y otras actividades que pudieran perturbar la convivencia vecinal , la solución que pudiera aportar la LEH a través del art 7.2 LPH se presume insuficiente entre otras causas por la corta duración de este tipo de alquileres que haría imposible acudir a la vía judicial para ejercitar una acción de cesación. A priori, la solución más razonable sería hacer responsable al arrendador de los problemas causados por sus inquilinos. A estos problemas tenemos que sumar la ingente normativa autonómica existente que en ocasiones no es uniforme ni igual según en que CC.AA se aplica. Deberá homogeneizarse la normativa. Lo primero que se ha hecho (creo que de forma acertada) es controlar quien quiere dedicarse al alquiler vacacional: El que lo haga deberá registrarse debidamente y contribuir a la Administración Tributaria con la debida declaración de ingresos obtenidos. Sin embargo, lo que aún no se ha regulado es el deber de contratar una póliza de seguro de responsabilidad civil para indemnizar a las comunidades de propietarios que sufran los daños y perjuicios que causan los arrendatarios. 
La más reciente reforma que se ha introducido en la Ley de Propiedad Horizontal es la introducida por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, señalándose en el art 17.12 LPH que los acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de la actividad sobre la vivienda descrita anteriormente en el art 5 e) de la LPH requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación (la normativa anterior establecía unanimidad). La comunidad de propietarios también tendrá la potestad de limitar o poner condiciones a la actividad de alquiler vacacional de una vivienda, conforme a dicha mayoría, como obligar al propietario a realizar pagos adicionales a la comunidad o de incrementar su cuota (máximo un 20%). 
