LOS DENOMINADOS «ALQUIERES TURÍSTICOS»

Oct 1, 2019 | Sin categoría | 0 Comentarios

Es un tema de suma actualidad y su regulación constituye un asunto que está dando mucho de que hablar. 

El tema de los alquileres turístico o para uso turístico, queda claramente fuera de la LPH ya que en su art 5 apartado e) señala que la cesión temporal del uso del total de un vivienda amueblada y equipada para su uso inmediato y que este comercializada y promocionada por canales de oferta turística y con fines lucrativos estando regulada por su normativa sectorial, quedan excluidos de la aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal. 




A simple vista este tema choca con dos realidades: 


a) La de constituir una supuesta «competencia desleal» con la industria hotelera (a las ganancias a coste «cero» del arrendador hay que añadir que en muchos casos se evaden los impuestos correspondientes).


b) Los problemas que puedan surgir con las comunidades de propietarios donde se encuentren estas viviendas destinadas a uso turístico. Ante las numerosas quejas de los propietarios por las molestias, ruidos y otras actividades que pudieran perturbar la convivencia vecinal , la solución que pudiera aportar la LEH a través del art 7.2 LPH se presume insuficiente entre otras causas por la corta duración de este tipo de alquileres que haría imposible acudir a la vía judicial para ejercitar una acción de cesación.  A priori, la solución más razonable sería hacer responsable al arrendador de los problemas causados por sus inquilinos. 


A estos problemas tenemos que sumar la ingente normativa autonómica existente que en ocasiones no es uniforme ni igual según en que CC.AA se aplica. Deberá homogeneizarse la normativa. 


Lo primero que se ha hecho (creo que de forma acertada) es controlar  quien quiere dedicarse al alquiler vacacional: El que lo haga deberá registrarse debidamente  y contribuir a la Administración Tributaria con la debida declaración de ingresos obtenidos.

Sin embargo, lo que aún no se ha regulado es el deber de contratar  una póliza de seguro de responsabilidad civil para indemnizar a las comunidades de propietarios que sufran los daños y perjuicios que causan los arrendatarios. 



La más reciente reforma que se ha introducido en la Ley de Propiedad Horizontal es la introducida por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, señalándose en el art 17.12 LPH que  los acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de la actividad sobre la vivienda descrita anteriormente en el art 5 e) de la LPH requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación (la normativa anterior establecía unanimidad).   La comunidad de propietarios también tendrá la potestad de limitar o poner condiciones a la actividad de alquiler vacacional de una vivienda, conforme a dicha mayoría, como obligar al propietario a realizar pagos adicionales a la comunidad o de incrementar su cuota (máximo un 20%). 

Estos cambios no afectas a las viviendas turísticas que ya están en activo, es decir, no es retroactivo.
El error (como siempre hay algún «pero») de esta nueva reforma es que no prohibe el alquiler vacacional sino que simplemente lo limita o lo condiciona. 
Limitar supondría establecer restricciones. Ejemplos: 
– Que no más de un tanto por ciento de los inmuebles del edificio se dediquen a esto.
– Que  exista un horario de entrada y salida de usuarios
– Impedir celebrar fiestas por parte de inquilinos
– No permitir que usen la piscina o el gimnasio u otras instalaciones comunes
– Temas de ruidos, basuras…
Condicionarlo sería establecer requisitos previos o simultáneos para poder ejercer esa actividad, quizá uno podría ser como dijimos antes, el tener un seguro que específicamente cubra los daños que pudieran derivarse a instalaciones de la comunidad, que solamente se estén utilizando simultáneamente un determinado porcentaje de las viviendas totales para este uso, etc. Pueden ser restricciones muy variadas y en ocasiones no exentas de dudas sobre su admisibilidad.
En lo que sí parece claro que admite el Tribunal Supremo a la hora de permitir  estas limitaciones y condicionamientos a través de la aprobación por la comunidad de propietarios con la mayoría de 3/5 es que el acuerdo de limitar o condicionar debería basarse precisamente en el concepto, que el uso de apartamento turístico PERJUDIQUE EL INTERES GENERAL DE LA COMUNIDAD Y POR QUE CAUSA. Es decir, el acuerdo adoptado debe tener proporcionalidad a las necesidades de la comunidad y causa clara o motivada, de lo contrario, podría interpretarse como abuso de derecho por parte de los propietarios que alcanzan este acuerdo de limitar o condicionar el uso de viviendas con carácter turístico. 
En definitiva, es muy importante para nuestra convivencia en general y para nuestra seguridad jurídica tener este asunto perfectamente regulado. Que cada persona , ya sea física o jurídica, empresa, colectivo o sector económico, sea responsable de sus actos y tanto el que quiera dedicarse a esta actividad como el que no, respete las reglas del juego. 
Es posible que en un futuro,  todos los sectores y los propietarios en particular , colaboremos y compartamos un estilo de vida respetuoso, civilizado y colaborativo para ganar en calidad de vida . Para eso hace falta que en nuestro país las personas adquiramos mayor cultura y desarrollo. Así de claro.  


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