ACCESIBILIDAD UNIVERSAL EN LOS EDIFICIOS

Jun 14, 2018 | Sin categoría | 0 Comentarios

LA ACCESIBILIDAD EN LOS EDIFICIOS:
Es un tema extenso que llevaría mucha «tinta» desarrollarlo completamente. Tratare de ser breve.
Cuando abordamos este concepto, es importante tratar de verlo desde el prisma de los derechos humanos. Hablamos de igualdad de todos a tener las mismas oportunidades, a integrarnos y a desarrollarnos en nuestro entorno de la forma más óptima posible aceptando las características y peculiaridades de cada individuo (físicas y/o sensoriales).
Afortunadamente y tras años de evolución, las ideas sobre accesibilidad universal van calando en nuestro sociedad y lo que hace unas décadas no se contemplaba como un elemento a tener en cuenta , ahora lo consideramos como un aspecto básico en la construcción y proyección de cualquier obra arquitectónica.
Nos topamos con el concepto de accesibilidad universal lo que nos hace entender que en condiciones de igualdad, el acceso a cualquier entorno o servicio, debe permitir a las personas realizar actividades de forma autónoma. Lo que implica que el individuo se oriente y se desplace utilizando los servicios e instalaciones comunes y viviendo las mismas experiencias que el resto de los usuarios, al mismo tiempo y de la misma forma.
Cabe apuntar un dato inexorable: Nuestra esperanza de vida aumenta y con ello de forma progresiva disminuye nuestra capacidad de movimiento. Por tanto es posible llegar a la conclusión que se debe apostar por la innovación constante en los elementos arquitectónicos.
Ello implicara que nuestra calidad de vida futura sea mayor y mejor, teniendo los poderes públicos la obligación y el compromiso de promover dichos avances (legislando , financiando e innovando).
Desde el punto de vista normativo, es importante reseñar la creciente producción legislativa existente en los últimos años, lo que ha tansformado un pasado caracterizado por la escasez en materia de accesibilidad , tal y como la conocemos hoy.
Es de destacar entre todas las leyes existentes en la materia , la aparición de la Ley de Ordenación de Edificación y el Código Técnico de edificación que desarrolla y complementa a la anterior.
Como núcleo central de la accesibilidad orbitan dos características fundamentales como requisitos básicos de los procesos constructivos :
a)Por un lado, LA HABITABILIDAD, concepto que entendemos como el conjunto de condiciones técnicas e higiénico-sanitarias que deben cumplir todas las viviendas para ser destinadas a residencia habitual de personas o a otros usos si fuese local comercial.
b) Por otro, LA FUNCIONABILIDAD, está en consonancia con el destino del edificio. Los requisitos que la LOE (art. 3.1.a) contiene en relación a la funcionalidad se refieren a su utilización: tanto la disposición como la superficie de los espacios integrados en la edificación.
Sin duda, el CTE ha supuesto un punto de referencia para todos los aspectos técnicos de la edificación. De dicha norma se desprende que su objeto es reducir el riesgo que podrían sufrir los usuarios en un edificio y facilitar el acceso y utilización no discriminatoria de las personas. Por eso el Código señala una detallada relación de instalaciones accesibles.
En definitiva, la funcionalidad se encuentra relacionada con el destino del edificio, y así, los accesos a los edificios deben reunir las condiciones necesarias para permitir la deambulación de las personas con discapacidad o con movilidad reducida, de manera que las viviendas resulten seguras y de uso fácil para dichas personas.
Sin embargo, la habitabilidad se refiere a los requisitos destinados más que al propio edificio, a proteger a las personas directamente (adecuación, condiciones mínimas de superficie, distribución racional de los espacios interiores, y dotación de servicios elementales, como el agua, gas, electricidad, aireación, servicios higiénicos, etc.); incluso respeto al entorno medioambiental, y protección contra actividades externas (esto es, actividades insalubres, nocivas y peligrosas, agresiones acústicas, etc.).
Un problema que nos encontramos son los supuestos de RUINA.
Así , conforme a la LOE, constituyen vicios ruinógenos «los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio». Por su parte, el apartado 1.b) del mismo artículo contempla también como defectos ruinógenos «los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
Nuestro Ordenamiento jurídico ha evolucionado y el parco concepto de ruina reseñado se ha visto ampliado afectando no sólo a la totalidad del edificio sino también a las partes del mismo. Nos encontramos, por tanto, con dos tipos de ruinas: la material y la funcional.
La ruina material implica la destrucción del edificio, la pérdida o quebranto de su estructura que la hacen inhabitable e insegura. La ruina funcional no conlleva ruina técnica o económica, o derrumbamiento del edificio, sino que origina que el vicio convierta al objeto construido en no idóneo e inadecuado para su utilización como espacio habitable, debiendo ser reputadas deficiencias graves, constitutivas de vicios ruinógenos a los efectos de la responsabilidad decena. Es más, la ausencia de elementos constructivos necesarios que faciliten y garanticen la accesibilidad provoca su catalogación como vicio ruinogeno En esta línea podemos citar la sentencia de la Audiencia Provincial de Jaén de 7 de noviembre de 2006 que considera la ausencia de ascensor en un inmueble como un supuesto de ruina funcional sobre la base de la inaplicación de normas técnicas para la accesibilidad y la eliminación de barreras arquitectónicas, «ya que su falta impide … el acceso a las zonas comunes del edificio a personas con movilidad reducida.
En cuanto a la accesibilidad dentro de la propiedad horizontal , es de destacar que la sensibilidad aperturista en defensa de las personas con discapacidad ha ido abriéndose paso lentamente en el campo jurídico de la accesibilidad en la vivienda.
Los primeros pasos se dieron por los tribunales de justicia con interpretaciones aperturistas, flexibilizando el quórum de la unanimidad para la aprobación de la ejecución de determinadas obras; extendiéndose incluso, a la obligación del copropietario a dejar ocupar parte de su zona privativa para que en ella puedan realizarse obras de accesibilidad, teniendo como referencia la FUNCION SOCIAL de la propiedad.
Los pasos siguientes estuvieron representados por diferentes normas, algunas de las cuales ya han sido citadas, y de todas las cuales realizamos a continuación una breve referencia:
– La reforma del artículo 16.1º LPH por la Ley 3/1990, reduciendo el los 3/5 para las obras de supresión de barreras arquitectónicas.
  • La Ley 15/1995, que permitió la realización de obras en elementos comunes a instancia de minusválidos propietarios o usuarios para salvar barreras arquitectónicas, si bien, presentaba el inconveniente de que la realización de dichas obras tenían que ser costeadas por los mismos.
  • La Ley 8/1999, que llevaría a cabo una reforma importante en la Ley de Propiedad Horizontal añadiendo el término de «seguridad» a los de «conservación» y «habitabilidad».
  • Ley 8/2013, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. Esta Ley introduce la innovación de que la instalación de un ascensor es siempre una obra con la consideración de supresión de barreras arquitectónicas, con independencia de que existan o no personas con discapacidad y la Comunidad queda siempre obligada al gasto aunque supere el coste de doce mensualidades de cuotas ordinarias, bastando para aprobarlo la mayoría duplicada. Es por ello, que no es aplicable la limitación presupuestaria del artículo 10.1º.b) LPH, ni importa si altera o no el título constitutivo.
De ahí que se pueda observar un CONFLICTO DE NORMAS entre art 17 y art 10 de la ley 8/2013. El artículo 10.1º. a) LPH incluye dentro de las obras que tienen carácter obligatorio y no requieren acuerdo previo de la Junta de Propietarios «las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de… accesibilidad universal… y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios».
Por su parte, el apartado 1º.b) del referido precepto, dentro de las obras también de carácter obligatorio, incluye las «que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal». De forma que, «las Comunidades pueden y deben tomar la iniciativa para la realización de obras de rehabilitación, regeneración y renovación urbana. Pueden y deben llevarlas a cabo, cuando vengan impuestas, sin necesidad de acuerdo de la Junta de Propietarios y debiendo ser sufragadas por todos los propietarios.
Esta contradicción normativa tiene su raíz, una vez más, en la intención del legislador por una parte y la realidad práctica del día a día con la que se encuentran las comunidades de propietarios,. entre otras razones porque todas las obras y actuaciones de que trata la accesibilidad universal tienen unos costes muy elevados.
Tampoco se entiende que pueda hacerse una obra de esta naturaleza (rampas, ascensores, etcétera) con un tope de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes (en que pone el límite el apartado 1.b) del artículo 10) salvo que las sufraguen esas subvenciones y ayudas públicas en cuyo caso no hace falta casi ninguna obligatoriedad.
En cuanto a la SOLICITUD para la realización de las obras de adaptación y accesibilidad, lo procedente es que se transmita la misma a la Junta de Propietarios, y que ésta ponga en marcha el proceso de convocatoria, citación con orden del día, etc., y que se produzca la correspondiente deliberación y votación.
Debiendo cumplirse además, con el presupuesto personal de que entre los propietarios/residentes exista una persona con discapacidad o que haya alcanzado la edad de setenta años.
El interesado dispondrá de varias opciones para instar a la Comunidad la adopción de acuerdos que faciliten la accesibilidad. La primera de ellas será la de proponerla para que se discuta en la Junta General Ordinaria que generalmente se lleva a cabo una vez al año con el fin de aprobar los presupuestos y cuentas, así como realizar la renovación de los cargos.
Si la instalación no debe demorarse tendría dos opciones: una sería la de solicitárselo al presidente de la Comunidad para que éste por iniciativa propia convoque la Junta para lo cual está facultado por le Ley; y otra, la de contar con el apoyo de otros copropietarios que juntamente con él representen al menos el 25% de las cuotas de participacion.
La solicitud, obviamente, debe hacerse a través de medios fehacientes para que quede la debida constancia: carta con firma de la recepción en un duplicado, carta certificada con acuse de recibo, burofax, o mediante conducto notarial.
Por su parte, el presidente de la Comunidad tiene la obligación de incluir la solicitud en el orden del día, con independencia del alcance y cuantía de una posible reforma en la estructura o acceso al edificio . Ni que decir tiene que la negativa a convocar la Junta o a incluir la petición en el orden de día, dejará expedita la vía judicial. Si la discrepancia respecto de las obras a realizar tampoco se resuelve en la Junta, también podrá acudirse a los Tribunales de Justicia.
A tales efectos, el secretario deberá tener clara constancia del domicilio donde realizar citaciones y notificaciones, que el propietario del piso o local ha debido comunicar a la Comunidad, y que por imperativo legal debe estar en España . Para el supuesto de que el comunero no habite el piso y no haya comunicado otro domicilio a efectos de notificaciones, el problema lo resuelve el artículo 9 LPH: «Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente».
Aunque el procedimiento es adecuado, debe advertirse que para las comunicaciones es conveniente utilizar la denominación de los pisos o locales y no con los nombres de sus propietarios, ya que si en algún tablón de anuncios aparece un nombre asociado a alguna infracción o morosidad, el comunero podría denunciar a la Comunidad por infracción de la Ley Orgánica de Protección de Datos.
No obstante, si lo habitual es colocar en el tablón de anuncios las notificaciones con diligencia del Secretario y con el visto del Presidente, no tienen que surgir problemas, como señaló el Tribunal Supremo en la sentencia de fecha 11 de diciembre de 2008, al establecer que la colocación en el tablón de anuncios, con diligencia motivada, de una notificación a un propietario, es simplemente un cumplimiento de la Ley que no atenta ni al honor ni al prestigio persona.
Por último, ha de decirse que, de conformidad con la letra h) del artículo 9, se tendrá por recepcionada la correspondiente notificación en el plazo de tres días naturales desde que la notificación con la correspondiente diligencia del secretario se colocó en el tablón. Transcurrido los referidos tres días comienza a contabilizarse el plazo de 30 días naturales para obtener la firmeza del acuerdo o para su impugnación.
El art. 18.4º LPH, expresa que, con independencia de la posibilidad de impugnación de los acuerdos, las decisiones adoptados con los quórums legalmente establecidos son EJECUTIVOS y OBLIGATORIOS, salvo que el juzgado los suspenda con carácter cautelar, a solicitud del demandante y oyendo a la Comunidad de Propietarios.
Por su parte, el propio artículo 10. 2 b) establece que «los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa». Recordemos que tales medidas, pueden ser adoptadas por la Administración (tal vez tras una inspección técnica del edificio).
La decisión negativa de la instalación de las obras de accesibilidad será impugnable siguiendo el procedimiento regulado en el artículo 18 LPH.
Con independencia de lo anterior, los hechos pueden denunciarse al Servicio de Urbanismo Municipalde la localidad donde se ubique el edificio o ante la Consejería de Urbanismo de la Comunidad Autónomade residencia.
Conforme al art 10 de la LPH , ¿Qué son OBRAS NECESARIAS y EXIGIBLES?. Pues este concepto «ambiguo» debe fijarse siguiendo criterios finalistas y prácticos en busca del «interés general».
Si en nuestra sociedad hubiera una «cultura de la rehabilitación» más desarrollada, llegaríamos a la conclusión que las obras que debemos acometar son aquellas que consigan eliminar las barreras arquitectónicas.
En la Ley 8/2003 se regula el Informe de Evaluación de los Edificios. Dicho informe tiene una periodicidad de diez años, y su falta de cumplimentación tendrá la consideración de infracción urbanística.
El Informe habrá de estar dispuesto en el plazo máximo de 5 años desde que los edificios de tipología residencial de vivienda colectiva hubiesen alcanzado 50 años de antigüedad, excepto si hubiesen sido objeto de una anterior I.T.E. Para su elaboración se encuentran legitimados cualquiera de las titulaciones académicas y profesionales habilitantes para la redacción de proyectos o dirección de obras de edificación según la LOE.
Tal Informe, es un instrumento de control destinado a supervisar, entre otros extremos, las condiciones básicas de accesibilidad universal y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización del edificio.
El informe tiene por fin, la evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización del edificio, de acuerdo con la normativa vigente, estableciendo si el edificio es susceptible o no de realizar ajustes razonables para satisfacerlos.
En cuanto a la existencia de zonas comunes y privativas en materia de propiedad horizontal la casuística jurisprudencial es enorme, existiendo multitud de situaciones referentes a materia de accesibilidad siendo una de las más frecuentes y fuente de conflictos la aprobacion de la instalación de ascensor. Igualmente es de reseñar la instalación de otros mecanismos o dispositivos que favorezcan la accesibilidad en los edificios no sólo para su acceso en el interior del edificio sino también en áreas exteriores del mismo, como podría ser la instalación de grúas para facilitar el acceso a la piscina o la adaptación de plazas de aparcamiento para usuarios con movilidad reducida o en sillas de ruedas.
Ha de exigirse una responsable utilización de los medios puestos por la Comunidad a favor de las personas con discapacidad, buscando evitar lesiones y futuras reclamaciones judiciales contra la Comunidad de Propietarios o contra los propios usuarios por parte de aquélla; de ahí, la importancia que reviste que tales medios estén en perfecto estado de conservación y revisión de acuerdo con su especial uso proporcionando seguridad a los transeúntes.
Resumiendo, hay 2 ideas básicas respecto al tema de la imputación de los gastos con motivo de la realización de obras de accesibilidad:
1-) Cuando las obras no necesitan la autorizaciónprevia de la Junta de Propietarios (artículo 10.1º LPH) (no son obligatorias para la comunidad), los gastos de las obras serán asumidos por los comuneros siempre que no superen las doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
En el supuesto de que las obras no sean obligatorias para la Comunidad y un propietario o grupo de propietarios promuevan la adaptación. Ante la negativa de la Comunidad a autorizar o consentir una obra a ejecutar por ella, el interesado o los interesados pueden acudir a la vía de la Ley 15/1995, con la consecuencia de que los gastos se atribuyen al solicitante y no a los comuneros, sin perjuicio de las ayudas, exenciones o subvenciones que las obras puedan conllevar (artículo 7).
2)- Cuando las obras necesiten de autorizaciónprevia de la Comunidad (artículos 10.1ºb) y 17.2º LPH) (son obligatorias para la comunidad)para la realización de las obras que tengan por finalidad las supresión de barreras arquitectónicas, la Comunidad quedará obligada al pago de los gastos aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades de gastos comunes .
Aunque esta temática es extensísima, concluimos el estudio de la accesibilidad en los edificios señalando que nuestro ordenamiento jurídico nos ofrece tres vías o procedimientos a través de los cuales se pueden encauzar las reclamaciones para hacer efectivos los derechos de las personas con discapacidad, en defensa de los fines que se persiguen con la accesibilidad universal, los cuáles son:
  1. La referida ley 15/95 sobre límites del dominio sobre inmuebles para eliminar las barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad.
  2. El denominado Juicio de Equidad (art 17 LPH).
  3. El procedimiento judicial general para impugnar los acuerdos de las Juntas de Propietarios.

FUENTE: La accesibilidad universal en la edificación . Especial referencia en la propiedad horizontal. Autores: Martínez Ortega, Juan Carlos ; Pérez Velázquez, Juan https://biblioteca.fundaciononce.es/sites/default/files/publicaciones/documentos/accesibilidad-universal-edificacion-accesible_def.pdf

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