Rehabilitar un edificio es fundamental por varias razones, tanto para mejorar la calidad de vida de sus ocupantes como para conservar el patrimonio y el entorno urbano.
Los principales motivos por los que podríamos plantearnos una obra de rehabilitación o de mejoras en el acceso del edificio son:
En el día a día vemos como las comunidades necesitan estas actuaciones de forma imperativa por motivos de seguridad estructural en primer lugar. Con el tiempo, los edificios sufren desgaste por factores como el clima, la contaminación, o el uso intensivo. Realizar una rehabilitación garantiza que el edificio mantenga su integridad estructural y que esté en condiciones óptimas para evitar riesgos, como grietas, desprendimientos o colapsos. Esto es clave para prevenir accidentes y proteger a los residentes o usuarios del edificio.
También, conseguiremos un aumento de la eficiencia energética del edificio. Esto puede incluir la instalación de sistemas de aislamiento térmico, renovación de ventanas y puertas, y la implementación de energías renovables como paneles solares. Por tanto, vamos a reducir el consumo de energía, lo que se traduce en un ahorro económico a largo plazo en facturas de calefacción, refrigeración o electricidad y vamos a contribuir a la sostenibilidad y la lucha contra el cambio climático, al reducir las emisiones de CO₂ y la dependencia de energías contaminantes.
Un edificio rehabilitado generalmente ve aumentado su valor en el mercado inmobiliario. Las mejoras en las instalaciones, el confort y la eficiencia energética hacen que el inmueble sea más atractivo para posibles compradores o inquilinos. Además, un edificio en buen estado de conservación incrementa su vida útil, lo que lo convierte en una inversión más sólida.
Todo esto hace que mejore el confort y la calidad de vida. Rehabilitar un edificio también significa mejorar el confort y la calidad de vida de sus ocupantes. Las reformas pueden incluir la mejora de la climatización, la instalación de nuevos sistemas de ventilación, la insonorización de los espacios, la modernización de las instalaciones eléctricas o de fontanería, o la mejora de la accesibilidad, como la instalación de ascensores o rampas. Esto crea un entorno más cómodo y saludable para vivir o trabajar.
Por último, nos aseguramos de cumplir con las normativas y legislación, como la Inspección Técnica de Edificios (ITE), el Código Técnico de la Edificación (CTE) y otras normativas relacionadas con la seguridad, la eficiencia energética o la accesibilidad.
También vamos a ahorrar en el mantenimiento del edificio a largo plazo, ya que un edificio rehabilitado requiere menos mantenimiento preventivo y correctivo en el futuro. Muchas veces, las pequeñas reparaciones acumuladas a lo largo de los años pueden ser más costosas que realizar una rehabilitación integral que asegure la durabilidad de los materiales y las instalaciones. La rehabilitación permite evitar futuros problemas estructurales o técnicos que pueden resultar en reparaciones más costosas.
En cuanto a la huella de carbono , la va a reducir ya que además de la mejora energética, la rehabilitación puede utilizar materiales sostenibles y tecnologías ecológicas que contribuyen a reducir el impacto ambiental del edificio. En lugar de construir un nuevo edificio, rehabilitar uno existente reduce el uso de recursos naturales y el gasto energético asociado a la demolición y nueva.
Aparte de los demás motivos, también se mejora la apariencia estética del entorno urbano. Edificios antiguos y deteriorados pueden tener un impacto negativo en la imagen del barrio o la ciudad. La rehabilitación contribuye a mejorar el paisaje urbano, revitalizando áreas que de otra manera podrían decaer.
PASOS PARA BUSCAR FINANCIACIÓN:
Lo primero sería, evaluar el coste de las obras: Contratar a un técnico (arquitecto o ingeniero) para obtener un presupuesto detallado de la obra.
Después, revisar las subvenciones disponibles: Investigar las ayudas y subvenciones a nivel local, autonómico y nacional, y preparar la documentación necesaria.
En tercer lugar, consultar con un banco o financiera: Acudir a entidades bancarias para explorar opciones de financiación como préstamos hipotecarios o líneas ICO.
Por último, aprobar la financiación en la junta de propietarios: Obtener la aprobación de la comunidad para llevar a cabo las obras y decidir cómo se financiarán (subvenciones, préstamos, derramas).
En base a estos motivos y a la necesidad por parte de las comunidades de propietarios de mantener sus inmuebles en buen estado, se hace imperiosa la necesidad de acometer estas obras de rehabilitación. No es fácil. A la dificultad de poner de acuerdo a la comunidad en el proyecto hay que sumarle el coste y las dificultades de financiación para afrontar la obra.
Por tanto, en esta búsqueda de soluciones podría ser un buen aliado la consecución de una subvención que minore el esfuerzo.
Las subvenciones que se ofrecen se centran en tres áreas principales:
ACCESIBILIDAD -EFICIENCIA ENERGÉTICA – REHABILITACIÓN DE FACHADAS.
Una vez que se tiene claro que se cumple con los requisitos exigidos para poder optar a las ayudas, se debe contactar con la Oficina de Rehabilitación de la Comunidad Autónoma. En este organismo informarán sobre las distintas opciones y asesorarán sobre el proyecto que mejor se adapte a cada caso. Otra opción disposición de los ciudadanos es la de consultar el simulador de ayudas que ha habilitado el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. Este permitirá calcular el potencial de mejora del edificio o vivienda y el importe aproximado de la subvención que se podría recibir. Son las Comunidades Autónomas las que establecen el plazo y la forma en la que se deben presentar las solicitudes de subvención.
APROBACIÓN POR LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE SOLICITAR SUBVENCION:
Es necesario tener la mayoría simple tanto para la realización de obras en el edificio o como para solicitar la subvenciones o financiación para su desarrollo. Para la solicitud de la subvención, préstamos o cualquier tipo de financiación se requiere el voto favorable de la mayoría de propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación.
Su coste anual no puede superar nueve mensualidades ordinarias de gastos comunes (una vez descontado las subvenciones recibidas).
El coste de las actuaciones o el pago de las cuantías necesarias para cubrir préstamos que se hayan solicitado para ello, serán considerados gastos generales de la comunidad.
¿QUIEN TRAMITA LA SUBVENCIÓN?:
Se trata de una ardua y larga tarea. Estos trámites pueden ser gestionados por las administradores de fincas, los arquitectos o responsables de los proyectos, por el propio presidente de la comunidad y por un agente rehabilitar externo o asesoría externa.
El promotor de la rehabilitación es la comunidad de propietarios y es quien va a presentar la documentación y el responsable que esté correcta.
Los Administradores de Fincas colegiados, cuando una Comunidad de Propietarios se plantea realizar algún tipo de obras acogidas a algún Plan de Subvenciones, debemos preparar un gran número de documentación (muchas de ellas llevan aparejado la celebración de al memos 3-5 juntas extraordinarias).
La comunidad de vecinos se reúne con quien se va a encargar de la gestión de la solicitud de la subvención y elaboran el libro del edificio y el proyecto de rehabilitación.
DOCUMENTOS A PRESENTAR:
Orientativamente, enumero algunos documentos que deben ser presentados para la tramitación de la subvención (ejemplo para un Ayuntamiento que hay ofertado subvención):
Declaración de estar al corriente de las obligaciones tributarías y con la Seguridad Social.
Declaración de no hallarse incurso en ninguna de las causas que impiden obtener la condición de beneficiario de subvenciones públicas.
Declaración de no haber recibido otras ayudas, con el mismo objeto, que superen el coste real de lo subvencionado.
Declaración de no tener pendiente de justificación fuera de plazo subvenciones otorgadas por el ayuntamiento o sus organismos públicos.
Declaración responsable de disponer del Informe de Evaluación del Edificio.
Declaración responsable relativa a la fidelidad de las copias presentadas con los originales.
Declaración responsable acreditando la residencia o no, en el edificio objeto de la actuación, de al menos una apersona con discapacidad acreditada, en cuyo caso las actuaciones de mejora de la accesibilidad serán obligatorias para poder optar al resto de actuaciones subvencionables.
A la documentación anterior, deberá acompañarse la siguiente documentación complementaría:
Certificado de acuerdos adoptados, emitido y firmado por el Administrador con el visto bueno del presidente:
Acuerdo para la solicitud de subvenciones para obras de rehabilitación al Ayuntamiento, con relación de comuneros, número de viviendas y locales y cuota de participación.
Aprobación de la designación de presidente, administrador, y el otorgamiento de capacidad para formular la solicitud de subvenciones en nombre de la comunidad.
Aprobación de presupuesto seleccionado.
Proyecto o memoria técnica de las actuaciones a realizar.
Presupuesto de la empresa que realizarán la ejecución de las actuaciones.
Presupuesto de honorarios y de costes indirectos, firmado y/o sellado por la empresa o profesional.
Para actuaciones sin iniciar, presentación de tres ofertas, como mínimo, de diferentes proveedores, con carácter previo a la contratación.
Para actuaciones de eficiencia energética, Certificado Energético del Edificio, registrado en el órgano competente de la Comunidad Autónoma, y compromiso de realización de una inspección termográfica del edificio, antes y después de la rehabilitación.
Habría que estudiar cada caso particular sobre la viabilidad de solicitar o no una subvención y si su resultado final beneficiará a la comunidad. Podría darse el caso que las ayudas no cubran el tipo de rehabilitación necesaria o el porcentaje subvencionado es muy bajo con relación al coste total, en cuyo caso no sería conveniente solicitarla. También es importante estudiar el plazo de ejecución de obras si coincide o no con los planes hechos por la comunidad. La realidad es que las comunidades menos pudientes y con menos recursos son las que ven más dificultades en solicitarlas y por ello son las que más necesitarían de subvenciones. La financiación bancaria para las comunidades es complicada ya que en caso de impago la deuda es solidaria pudiendo reclamarse al propietario solvente que ha pagado su parte y que se ve responsabilizado del impago por parte de la comunidad. No obstante, también hay préstamos ICO a los que puede acudirse. En definitiva, ante la necesidad de rehabilitar un edificio antiguo que necesita estas reformas, la comunidad y sus propietarios deben ponerse manos a la obra, apretarse el cinturón y colaborar todos por el bien de su inmueble que es el principal valor patrimonial al que deben proteger entre todos.
ELECCIÓN: Deberá ser de entre los propietarios de la comunidad de tal forma que no pueden ser nombrados los familiares de los mismos.
Tampoco sus funciones pueden delegarse (así lo ha declarado el T.S en reiteradas ocasiones).
Su nombramiento será por libre elección o por sistema rotatorio o de sorteo , para luego aceptar el cargo por un mandato de un año salvo que los estatutos prevean otra cosa.
La aceptación es obligatoria. No hay forma de evitarlo salvo la única excepción de acudir a los tribunales a través del JUICIO DE EQUIDAD, previsto en el art 17.7 de la LPH (casos de avanzada edad, analfabetismo, incapacidad/enfermedad, etc…). RESPONSABILIDAD: Deberá actuar conforme al principio de «buena fe contractual».
Deberá delegar (si lo hubiera) al administrador de fincas para actuar con prontitud y eficacia , disponiendo de los fondos de manera justificada.
Su responsabilidad podría derivar en una remoción del cargo y una indemnización por daños y perjuicios conforme a las normas del mandato.
Su responsabilidad civil es contractual, debiendo someterse a los arts. 1101; 1902 y 1726 del C. Civil.
Si la comunidad sufre un daño por la acción u omisión del Presidente , se pueden entablar acciones contra el mismo (debe reunirse a la comunidad en Junta Extraordinaria).
Si quién sufre el daño es un particular , este puede ejercer su acción individualmente contra el presidente, debiendo tenerse una prueba que el daño se ha producido por una mala actuación de este. Generalmente los CASOS DE RESPONSABILIDAD son: a) Comisión de un delito de apropiación indebida (responsabilidad penal ; art 253 C.Penal).
b) Si no existe un Administrador, podríamos estar antes un caso de administración desleal causando perjuicios al patrimonio de la comunidad de propietarios.
c) Estafa , conforme al art 252 C.Penal.
d) Coacciones, art 152 C.Penal.
e) Aquellas actuaciones donde se realizan obras , instalación de ascensores , contratación con proveedores. LEY 8/13 de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbana: respecto al art 17, podría ser responsabilidad del Presidente que los edificios no estén en perfecta situación de seguridad, habitabilidad y accesibilidad, debiendo acometer actuaciones de conservación. PROTECCIÓN: Las pólizas de seguro no suelen tener protección de cobertura para la responsabilidad del Presidente . Generalmente las pólizas no las cubren y si existen algunas no es en su totalidad .
CONCLUSIÓN: La mejor forma de protegerse es actuar con diligencia, prontitud y con eficacia ante los numerosos problemas que presenta la representación de una comunidad de propietarios y en coordinación con la Junta de Propietarios , derivando su responsabilidad en la medida de lo posible en la gestión profesional que deberá llevar a cabo un administrador de fincas , siendo recomendable su colegiación, para lo cual no deberá dudar en actuar de forma fehaciente para notificar y comunicar a éste las incidencias que se produzcan para que dicho administrador efectúe las diligencias debidas y racionalmente proporcionadas para solucionar aquellos percances que se presenten.
