OJO AL ALQUILER CON OPCIÓN DE COMPRA

Nov 5, 2017 | Sin categoría | 0 Comentarios


Como ya es sabido, el alquiler con derecho a compra es una modalidad que permite al arrendatario estar de alquiler durante un tiempo determinado y posteriormente ejercer el derecho a compra del inmueble pactado por contrato, descontando del precio final los meses de renta que hubiese pagado durante el arrendamiento. 

Hasta aquí todo bien, todos son ventajas. Sin embargo…¿Es tan ventajoso esta modalidad desde el punto de vista fiscal?. 

Esta modalidad se compone realmente de dos contratos (uno alquiler y otro una compraventa), por lo tanto existen dos fiscalidades diferenciadas. 

La obligación de tributar del vendedor , se produce cuando se ejerza la opción de compra de las cantidades entregadas o satisfechas por el inquilino, constituyendo pues una ganancia patrimonial. Pero además habrá una segunda obligación cuando se efectúe la compraventa.  

Por tanto, hay dos alteraciones patrimoniales diferenciadas que tienen que tributar en la renta correspondiente. Una primera transmisión que tributaría en la parte general de la Base Imponible y una segunda transmisión que tributará en concepto de Base del ahorro (para el vendedor).

Lo analizamos por separado: 

a) ALQUILER:  Para el inquilino, el impuesto de transmisiones patrimoniales( ITP) deberá liquidarse en 30 días desde su firma. (Dicho sea de paso , en la práctica casi ningún inquilino lo declara por desconocimiento y por parte de la administración tributaria tampoco suele ser objeto de «persecución» bien por la cuantía que es pequeña o por falta de medios o recursos).
Para el vendedor, debe tributarse también por la base imponible del arrendamiento, siendo el importe las rentas mensuales por la duración del contrato. 
También en el IRPF, por la base imponible de los rendimientos netos. 

b) OPCIÓN DE COMPRA:  EL ITP lo constituirá la base imponible del precio pagado por ella (en su defecto será de un 5%). Está obligado el arrendatario en 30 días desde la firma del contrato privado. 
En cuanto al IRPF, el arrendador declarará el importe percibido como prima de la opción en la Base Imponible del IRPF. 

C) COMPRAVENTA:  El inquilino paga el ITP de arrendamiento más la opción de compra, más la compraventa , pudiendo afirmar que se tributa 2 veces por las mismas cantidades. 
Y luego el propietario declarará por el IRPF  por la ganancia patrimonial percibida. 


CONCLUSIÓN:  Aunque es una modalidad atractiva en algunos aspectos como puede ser para el arrendatario «probar» la vivienda y vivir en ella antes de decidirse en adquirirla o al propietario facilitar la venta al ser más atractiva para el comprador, lo cierto que es que conlleva un RIESGO del que no podemos dejar de informar respecto a la tributación más elevada que conlleva una operación en esta modalidad al pagarse más impuestos que si la compraventa se hiciera directamente y ello tanto para el vendedor como para el comprador como hemos visto.
Si esta modalidad figura en el contrato expresamente, es decir , la existencia de alquiler con opción a compra, no le quepa duda que la Administración comprobará si se ha liquidado el hecho imponible . Sin embargo, si no figura en el contrato de forma expresa, la Administración se podría igualmente dar cuenta por los numerosos pagos habidos, fechas y plazos de pagos distintos a lo largo de los meses, etc… e interpretar que ha existido un contrato de compraventa con opción de compra «en cubierta» y proceder a la liquidación. 
No es raro que la Administración se percate que no se ha declarado el ITP del arrendamiento y el ITP de la opción de compra, por lo que podríamos estar expuestos a la apertura de un expediente sancionador al arrendatario/comprador. 

HOMBRE/MUJER PRECAVIDO/A VALE POR DOS….













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